はじめに
古家付き土地――つまり、古い建物が残ったままの土地を売るときには、注意すべきポイントが多く存在します。更地にしてから売るべきか、現況のまま売るべきか、どちらが得かという判断も簡単ではありません。この記事では、不動産業界25年の経験をもとに、「古家付き土地」を売る際の実践的な注意点を詳しく解説します。所有者の方が後悔しないための判断材料として、ぜひ参考にしてください。
1. 「古家付き土地」とは？定義を理解しよ
「古家付き土地」とは、建物が老朽化し、再利用や居住が難しい状態の家が建ったままの土地を指します。税法上や登記上は「建物付き土地」ですが、実際の売買では「古家付き土地」として扱われることが多いです。見た目は古くても、構造的にしっかりしていればリフォームして使うケースもありますが、多くの場合は「解体を前提にした土地」として取引されます。
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売却時にまず悩むのが、「古家を解体して更地にして売るか」「そのまま売るか」という点です。それぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。
■ 更地にして売るメリット
- 買主が建築計画を立てやすい。
- 土地の印象が良く、買い手がつきやすい。
- 売却価格が上がるケースもある。
■ 更地にして売るデメリット
- 解体費用がかかる（木造30坪で約100～150万円が目安）。
- 固定資産税が上がる（住宅がある場合の6倍程度になることも）。
- 解体後、すぐに売れないとコスト負担が重くなる。
■ 古家付きのまま売るメリット
- 解体費を負担せずに済む。
- 固定資産税の軽減措置を維持できる。
- 買主が自分でリフォーム・再利用する可能性もある。
■ 古家付きのまま売るデメリット
- 建物の老朽化や見た目が悪く、印象がマイナス。
- 建物の状態によっては「売れにくい」場合がある。
- 買主が解体費用を見越して値引きを要求することが多い。
3. 「古家付き土地」売却時の法律・税金
売却時には、法的・税金面の注意も必要です。知らないと後からトラブルになるケースもあります。
■ 建物の登記が残っている場合
古家が未登記の場合、売買時にトラブルになることがあります。登記が残っている場合は、正確な所有者や構造、面積を確認しておきましょう。
■ 固定資産税の扱い
建物が残っている間は「住宅用地の特例」により、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。解体して更地にすると翌年度から税額が上がるため、タイミングを見極めることが大切です。
■ 譲渡所得税（売却益の税金）
売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、税率が約20％に下がります。売却時期によって税負担が大きく変わるため、事前に税理士や不動産業者に相談するのが安心です。
4. 古家の「告知義務」とは？トラブル防止
古家付き土地を売る際は、建物や土地の状態について「告知義務」があります。雨漏り、シロアリ被害、傾き、越境、地中埋設物など、売主が把握している不具合は必ず伝えましょう。後から「知らされていなかった」と買主が主張すると、損害賠償問題に発展する可能性があります。
PR 不動産の売却をご検討なら実績1位の三井のリハウス！1分で簡単査定申込5. 解体する場合の注意点とコツ
解体する場合は、業者選びと費用の把握がポイントです。
■ 解体業者の選び方
- 相見積もりを3社以上取る。
- 産業廃棄物の処分方法が明確な業者を選ぶ。
- 「補助金」制度が使えるか確認する（自治体によっては10万～50万円支援されるケースあり）。
■ 解体のタイミング
- 売却直前に解体すると、固定資産税が上がるリスクを抑えられる。
- 買主が希望する場合は「契約後に売主負担で解体」も選択肢になる。
6. 売却活動のポイント：ターゲットを意識する
古家付き土地を購入する人には、大きく分けて2つのタイプがあります。
- 建築会社や不動産業者：建て替えや再開発を前提に購入。
- 個人のマイホーム希望者：解体して自分の家を建てたい層。
それぞれに合わせて販売戦略を変えることが重要です。たとえば、業者向けには「建ぺい率・容積率」「接道状況」などの数字情報を重視。個人向けには「駅からの距離」「日当たり」「周辺環境」などを強調します。
7. 不動産会社選びのコツ
古家付き土地の売却は、経験豊富な不動産会社に相談することが成功の鍵です。ポイントは以下の3つです。
- 古家付き土地の取引実績があるか。
- 査定時に「現況」と「更地」の両方を比較してくれるか。
- 地域事情に詳しい担当者がいるか。
単に「高く売ります」と言う会社より、リスクや税金まで丁寧に説明してくれる担当者を選びましょう。
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古家付き土地の売却は、単純な「土地の売買」ではありません。建物の状態、税金、解体のタイミング、買主のニーズなど、さまざまな要素を総合的に判断する必要があります。
もし迷ったときは、信頼できる不動産会社や税理士に相談し、最適な方法を見極めましょう。しっかりと準備を整えれば、古家付き土地でも納得のいく価格で売却することができます。
ここまで読んでいただきありがとうございました。
以上、コロコロでした！
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