結論：営業マンの「空室率5％」は、あなたの破綻を早める「嘘」である
不動産業界に身を置いて28年。
私は多くの「成功者」と、それ以上の数の「破綻者」を見てきました。
断言します。
投資用物件の提案資料に書かれている「空室率5％固定」のシミュレーションを信じているなら、あなたはすでに、崖っぷちに立っています。
不動産営業マンが口にしない真実。
それは、「空室リスクは％（割合）ではなく、期間とコストで計算しなければならない」ということです。
この記事では、あなたの資産を守るための「本当の計算方法」を伝授します。
【無料】あなたの収支をプロが診断。ウェルスコーチ相談はこちら
なぜ「空室率5％」のシミュレーションは危険なのか？
多くの営業マンは、家賃収入に一律0.95を掛けただけの数字を提示します。しかし、現実はそんなに甘くありません。
- 入居者の入れ替わりには「空白期間」がある退去から次の入居まで、リフォームを含めれば2〜3ヶ月空くのはザラです。
- 広告費（AD）という名の裏コスト空室を埋めるためには、仲介会社に支払う広告宣伝費が必要です。これは家賃の1〜2ヶ月分。
- 原状回復費用の増大退去のたびに、敷金では賄いきれない修繕費が発生します。
これらを「5％」という綺麗な数字で片付けるのは、投資ではなく「ギャンブル」です。
プロが使う「実質空室コスト」の計算式
あなたが今、検討している（あるいは所有している）物件の真実を暴きましょう。
以下の計算式を当てはめてみてください。
実質空室コスト = (月額家賃 \times 空室月数) + 原状回復費 + 広告宣伝費(AD)
例えば、家賃8万円のワンルームで、2年に1回退去があり、次の入居まで3ヶ月かかった場合。
- 空室損失：8万円 × 3ヶ月 = 24万円
- 広告費（AD）：8万円 × 2ヶ月 = 16万円
- 原状回復費（オーナー負担分）：約5万円
- 2年間の合計損失：45万円
これを1ヶ月あたりに換算すると、毎月約1.8万円の損失です。
つまり、表面上の空室率は5％どころか、実質23％もの減収になっている計算になります。
優良不動産投資会社を比較するなら【ウェルスコーチ】
【警告】営業マンが「期間」ではなく「率」で話す理由
なぜ彼らは、この残酷な計算式を教えないのでしょうか？
理由は簡単です。
本当の数字を出せば、ほとんどの物件が「投資不適格」となり、売れなくなるからです。
彼らの仕事は「売ること」であり、あなたの「30年後のキャッシュフローを守ること」ではありません。
「このエリアは需要が高いから大丈夫です」
「サブリースがあるから安心です」
これらの甘い言葉は、すべて計算の甘さを隠すための目隠しに過ぎません。
特にサブリースは、空室リスクを保証する代わりに、手数料であなたの利益を搾り取り、さらに数年後には「家賃減額」という牙を剥きます。
資産を守るために、今すぐすべきこと
もし、あなたの手元にあるシミュレーションが「一律5％」で計算されているなら、それは今すぐゴミ箱に捨ててください。
不動産投資で本当の富を築けるのは、「最悪のシナリオ」を数値化できる人だけです。
- もし空室が4ヶ月続いたら？
- もし広告費を3ヶ月分積まないと入居が決まらなかったら？
- その時、持ち出し（赤字）なしでローンの返済ができますか？
多くの投資家は、赤字に転落してから「こんなはずじゃなかった」と相談に来ます。
しかし、物件を買ってしまった後では、取れる対策は限られています。
優良不動産投資会社を比較するなら【ウェルスコーチ】
失敗したくないあなたへ：ウェルスコーチの視点を
不動産投資は、正しく行えば強力な資産形成の武器になります。
しかし、情報の非対称性が激しいこの業界では、「誰から学ぶか」が人生の分かれ道になります。
営業マンの言いなりになるのではなく、中立的な立場であなたの資産を最大化する「戦略」を身につけてください。
今のままの収支計画で本当に大丈夫なのか？
隠されたリスクを見落としていないか？
少しでも不安を感じたなら、手遅れになる前に、資産形成のプロフェッショナルによるアドバイスを受けることを強くお勧めします。
【無料】あなたの収支をプロが診断。ウェルスコーチ相談はこちら
まとめ
不動産投資の営業マンは、あなたの人生に責任を持ってくれません。
「空室リスク」を正しく計算できないまま投資を続けることは、目隠しをして高速道路を走るようなものです。
まずは、自分の物件（あるいは検討中の物件）の「実質空室コスト」を計算し、現実を直視することから始めてください。
その一歩が、あなたの資産を守り、真の富を築く土台となります。
【無料】あなたの収支をプロが診断。ウェルスコーチ相談はこちら
ここまで読んでいただきありがとうございました
以上、コロコロでした！
［ＰＲ］
コメント