1. 査定額を左右する！なぜ「必要書類」の準備が重要なのか？
家を売却する際、最初に直面するのが「不動産査定」です。この査定で算出される金額が、後の売出価格の基準となります。しかし、「とりあえず不動産会社に頼めばいい」と安易に考えている方は要注意。実は、査定を依頼する前の「書類準備」が、あなたの家の価値、ひいては売却価格を大きく左右するのです。
不動産会社は、あなたの提供する書類を基に、その家の「本当の価値」を評価します。
- 物件の正確な情報把握： 登記簿謄本や測量図などにより、土地や建物の権利関係、面積、形状といった基本情報が明確になります。これが不明確だと、査定額は保守的（低め）にならざるを得ません。
- 「隠れた価値」の証明： リフォーム履歴や耐震診断報告書などがあれば、「見えない安心」や「投資された価値」を査定額に反映させることができます。
- 売却活動のスピードアップ： 必要な書類が揃っていれば、媒介契約から売却活動開始、そして買主との契約まで、手続きが格段にスムーズに進みます。
「必要書類の準備＝査定額最大化への第一歩」。これが、25年の経験から導き出された鉄則です。
PR 不動産の売却をご検討なら実績1位の三井のリハウス！1分で簡単査定申込2. 【必須編】まずはこれだけは揃えたい！査定に不可欠な基本書類
不動産会社が査定を行う上で、法律上、または正確な評価のために絶対に欠かせない書類があります。
2-1. 不動産の基本情報を証明する書類
| 書類名 | 内容と役割 | 取得場所（または入手先） |
| 1. 登記簿謄本（登記事項証明書） | 不動産の所有者、所在地、地目（土地の用途）、構造、床面積、抵当権などの権利関係を公的に証明する書類。 | 法務局 |
| 2. 公図・地積測量図 | 土地の位置や形状、隣接地との境界線、面積が記載された図面。特に測量図は、土地の境界が確定しているかを確認する上で重要。 | 法務局（公図は必須、測量図はあれば） |
| 3. 建物図面・間取り図 | 建物の配置や間取り、各階の寸法などがわかる図面。査定担当者が物件の構造や利用状況を把握するのに不可欠。 | 新築・購入時の設計会社、施工会社、または法務局 |
2-2. 所有権と納税を証明する書類
| 書類名 | 内容と役割 | 取得場所（または入手先） |
| 4. 登記済権利証または登記識別情報通知 | あなたがその不動産の正当な所有者であることを証明する非常に重要な書類。売買契約時に必要となるが、査定時にも所有権の確認のために提示を求められることが多い。 | 不動産購入時に法務局から発行 |
| 5. 固定資産税納税通知書・課税明細書 | 毎年の固定資産税の課税額や、不動産の評価額（固定資産税評価額）が記載されている書類。売却時の清算に必要な他、査定時の物件情報確認にも利用される。 | 毎年4～6月頃に市区町村から郵送 |
| 6. 本人確認書類 | 運転免許証やマイナンバーカードなど。査定依頼者が所有者本人であることを確認するために必要。 | 現住所の記載がある公的証明書 |
3. 【査定額アップ編】査定で「有利」になる！付加価値を証明する書類
基本書類だけでも査定は可能ですが、これらの書類があることで、あなたの家の「商品力」を最大限にアピールし、査定額をアップさせる可能性が高まります。
3-1. 建物の品質と安全性を証明する書類
| 書類名 | 内容と役割 | 査定への影響 |
| 1. 建築確認済証・検査済証 | 建物が建築基準法に適合していることを証明する書類。特に「検査済証」がないと、将来的な増改築や建替えの際に問題となることがあり、査定上大きなマイナスになりかねない。 | 法的リスクの低減を証明し、評価アップに直結。 |
| 2. 住宅性能評価書 | 国土交通大臣が指定する第三者機関が住宅の性能（耐震性、省エネ性など）を客観的に評価した書類。 | 建物の品質を公的に証明し、買主への安心材料となるため査定にプラス。 |
| 3. 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書 | 専門家による診断結果。特に旧耐震基準の建物の場合、耐震性の確保は大きな評価ポイント。 | 安心・安全をアピールし、査定額の上乗せ要素となる。 |
3-2. 物件への投資と管理状況を証明する書類
| 書類名 | 内容と役割 | 査定への影響 |
| 4. リフォーム・修繕工事の契約書・履歴 | 過去に行ったリフォームの内容、費用、時期がわかる書類。水回り設備や外壁塗装など、高額な修繕の履歴は特に重要。 | 物件の維持管理の良さを証明し、内装の古さをカバーして査定額に反映される。 |
| 5. 購入時の売買契約書・重要事項説明書 | 過去の取引価格や、私道負担、越境などの物件に関する重要な情報が記載されている。 | 過去の取引経緯を明確にし、査定の参考資料となる。 |
| 6. 住宅ローン残高証明書 | 現在のローン残高がわかる書類。売却代金でローンを完済できるかどうかの資金計画に必須。 | 直接査定額を上げるものではないが、売却計画の実現性を確認するために重要。 |
4. 【失敗しないための秘訣】書類収集と査定依頼の効率的な進め方
25年の経験から、お客様が陥りがちな落とし穴と、それを避けるための秘訣をお伝えします。
4-1. 書類紛失時の対応法
「建築確認済証が見当たらない」「測量図があるかわからない」という場合でも諦めないでください。
- 登記簿謄本、公図、測量図： 法務局で取得可能です。
- 固定資産税関連： 市区町村役場の税務課で証明書を取得できます。
- 建築確認済証・検査済証： 建築当時の設計事務所や施工会社に問い合わせるか、自治体の建築部署で「台帳記載事項証明書」を取得できる場合があります。
紛失していても、再発行や代替書類の取得が可能なケースが多いです。まずは不動産会社の担当者に正直に相談しましょう。経験豊富な担当者なら、取得方法のアドバイスをしてくれるはずです。
4-2. 複数の不動産会社への「一括査定」の賢い利用法
査定を依頼する際は、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。各社の査定額や提案内容を比較することで、あなたの家を最も高く、早く売却してくれるパートナーを見つけることができます。
この際、先に述べた**「必須書類」は最低限準備しておき、「有利になる書類」**も可能な限りまとめておくと、より正確で、あなたの家の価値を最大限引き出した査定額を提示してもらいやすくなります。
- 机上査定（簡易査定）： まずは物件情報のみで概算の査定額を知りたい場合に便利です。この時点では基本情報のみでOK。
- 訪問査定： 担当者が実際に家を訪れて詳細を調査します。この時に、上記で挙げたすべての**「必要書類」**を用意し、担当者に説明できるようにしておきましょう。特にリフォーム履歴などは口頭の説明に書類を添えることで、説得力が増します。
5. まとめ：万全の書類準備で、成功する家売却へ
家売却の成功は、適切な「査定」から始まります。そして、その査定の精度を決定づけるのが、あなたがどれだけ丁寧に「必要書類」を準備できるかです。
基本書類で信頼性を確保し、付加価値を証明する書類で査定額を押し上げる。この二段構えで臨むことが、高額売却を実現する最短ルートです。
まずは手元の書類整理から始めてみてください。あなたの不動産売却を、25年の経験を持つ私が心から応援しています。ご不明な点があれば、信頼できる不動産会社を見つけ、一歩踏み出しましょう。
ここまで読んでいただきありがとうございました
以上、コロコロでした！
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