どうも！不動産業界一筋25年、皆さんのお住まい探しや売却のお手伝いをさせていただいている
コロコロです。
「不動産を売る」って、人生の中でも大きな決断ですよね。長年住み慣れた家、思い出の詰まったマンション…。寂しい気持ちもありますが、新しい生活への期待も膨らむことでしょう。
ただ、その一方で、必ず頭を悩ませるのが「税金」の問題です。
「売ったお金全部が手に入るわけじゃないんでしょ？」 「なんか色々な税金がかかるって聞いたけど、結局いくらかかるの？」 「確定申告って難しそう…」
皆さんからよくいただくご質問です。ご安心ください。今日は、25年の経験で培った知識をフル活用して、不動産売却にかかる税金のすべてを、わかりやすく、そして「損をしないため」の視点から徹底的に解説していきます。
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不動産を売却した際に支払う税金は、主に2つあります。
- 印紙税（売買契約書に貼る収入印紙）
- 譲渡所得税（売却益にかかる税金）
このうち、皆さんが最も気になるのは「譲渡所得税」ではないでしょうか。印紙税は契約金額に応じて決まるため比較的シンプルですが、譲渡所得税は計算が複雑で、ここをしっかり理解していないと、思わぬ高額な税金を支払うことになってしまいます。
そこで、ここからは「譲渡所得税」に焦点を絞って解説していきます。
譲渡所得税は「儲け」にかかる税金
まず大前提として覚えていただきたいのは、**「不動産を売却した金額そのものに税金がかかるわけではない」**ということです。
税金がかかるのは、**「譲渡所得」、つまり「売却で得た利益（儲け）」**に対してです。
なんだか当たり前のことのように聞こえるかもしれませんが、ここを混同して「高く売れたから税金もたくさん払わなきゃ…」と悲観的になる方がいらっしゃいます。そうではありません。
譲渡所得（利益）は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 譲渡価額（売却金額） – （取得費 + 譲渡費用）
この計算式の中に出てくる「取得費」と「譲渡費用」が、税金を減らす上で非常に重要な鍵となります。
譲渡所得税の計算を詳しく見てみよう
それでは、上記の計算式を具体的に見ていきましょう。
1. 譲渡価額（売却金額） これは、不動産がいくらで売れたか、契約書に記載されている金額そのままです。
2. 取得費 これは、その不動産を「取得するためにかかった費用」です。具体的には、以下のようなものが含まれます。
- 土地や建物の購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 購入時の印紙税
- 登録免許税、不動産取得税などの税金
- 土地の測量費、造成費など
重要なポイント： 取得費を証明する書類（売買契約書など）が手元にない場合、「売却金額の5%」を概算取得費として計上することになります。これは非常に不利になるケースがほとんどです。古くから所有している物件でも、書類は大切に保管しておきましょう。また、建物部分は、年数が経つにつれて価値が減少する「減価償却費」を差し引いて計算する必要があります。
3. 譲渡費用 これは、不動産を「売却するためにかかった費用」です。こちらも具体的に見ていきましょう。
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 建物を取り壊して土地として売却した場合の解体費用
- 借地権を売却した際の借地権者への立退料
- 売買契約を締結するために直接要した費用（交通費、登記費用など）
重要なポイント： 不動産売却のために行ったリフォーム費用や、引っ越し費用、ハウスクリーニング費用などは**「譲渡費用」には含まれません。**あくまでも「売却」に直接かかった費用のみが対象となります。
これらの費用をしっかり把握し、書類を揃えておくことが、税金を減らすための第一歩となります。
譲渡所得税の税率は「所有期間」で変わる！
ここが最も重要なポイントの一つです！ 譲渡所得税の税率は、不動産の「所有期間」によって大きく変わります。
所有期間5年以下の「短期譲渡所得」
- 所得税：30.63%
- 住民税：9%
- 合計：39.63%
所有期間5年超の「長期譲渡所得」
- 所得税：15.315%
- 住民税：5%
- 合計：20.315%
※注意： 譲渡した年の1月1日時点での所有期間で判定します。
短期と長期では、税率が約2倍も違います！ 例えば、1000万円の利益が出た場合、短期だと約400万円、長期だと約200万円の税金がかかる計算です。いかに「長期」で売却することが有利かがお分かりいただけるでしょう。
「所有期間5年超」の判定は、売却した年の1月1日時点です。例えば、2025年12月に売却する場合、2020年1月1日以前に取得した不動産であれば長期譲渡となります。あと数ヶ月待てば税率が半分になる、なんてケースも珍しくありません。売却を検討する際は、所有期間をしっかり確認しましょう。
確定申告、絶対にやらなきゃ損！控除と特例を活用しよう
「売却益が出たから税金を払う」 それは正しいのですが、実は税金を大幅に減らしたり、場合によってはゼロにできる**「特例」や「控除」**が数多く存在します。
これらを適用するためには、「確定申告」が必須です。
【主な特例・控除】
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除 マイホームを売却した際の利益から、最大3,000万円を控除できるという、非常に強力な特例です。 例えば、売却益が2,000万円だった場合、この特例を使えば税金はゼロになります。 この特例は「長期」でも「短期」でも適用可能です。ただし、細かい適用要件（居住期間など）があるので、税理士や不動産業者にご相談ください。
- マイホームを買い換えた場合の特例 居住用の不動産を売却し、新しいマイホームに買い換える場合、譲渡所得税の支払いを繰り延べることができます。
- 相続した空き家を売却した場合の特例 相続した実家を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。適用要件が細かいため、専門家への相談が不可欠です。
- 低額で売却した場合の特例 親族間での売買など、時価よりも著しく低い価格で譲渡した場合、税務署から「時価で売却したもの」とみなされ、贈与税やみなし譲渡所得税が課せられることがあります。
これらの特例は、自分で確定申告をしなければ適用されません。 「税金が高いな…」と感じても、確定申告をすることで、想像以上に税負担が軽くなるケースは多々あります。
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不動産売却の税金について、お伝えしてきました。最後に、25年のベテランから皆さんに伝えたいことをまとめます。
- 譲渡所得税は「利益」にかかる！ 売却金額全体にかかるわけではありません。「譲渡価額 – (取得費 + 譲渡費用)」の計算式をしっかり理解しましょう。
- 書類は命！ 購入時の契約書や仲介手数料の領収書、解体費用など、不動産に関する書類はすべて大切に保管しておきましょう。これが税金を減らす一番の近道です。
- 所有期間に注意！ 所有期間が5年を超えると、税率が半分になります。売却のタイミングを検討する際に、この点を考慮に入れるだけで、手取り金額が大きく変わります。
- 確定申告は必須！ 「3,000万円特別控除」をはじめ、税金を劇的に減らすことができる特例は、確定申告をしないと適用されません。売却の翌年には必ず税理士や税務署に相談し、確定申告を行いましょう。
不動産売却は、専門的な知識が必要な場面が多くあります。 わからないこと、不安なことがあれば、一人で抱え込まず、信頼できる不動産業者や税理士に相談してください。
私も、これまでの経験を活かし、皆さんが安心して不動産売却に臨めるよう、精一杯サポートさせていただきます。何かご質問があれば、いつでもお気軽にお声がけください。
以上、コロコロでした！
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