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「再建築不可の物件」というのが存在します。
こういう物件をお持ちの方で、売却をお考えの方はどうしたらいいかお悩みだと思います。
今回は「再建築不可の物件」をどのようにして売却すればいいかお話していきますので
参考にしていただければと思います。
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再建築不可の物件ってどんな物件？
「再建築不可の物件」って何ですか？
と、思う方も多いと思います。
再建築不可の物件というのは、その土地の上に建築物を建ててはいけないと、法律で決まっている土地の事です。
どういう土地だと、建築物をたてていいかというと、
「建築基準法上の道路に２ｍ以上接道」
していることが条件になります。
逆に言うと、建築基準法上の道路に２ｍ以上接道していないと、建築不可の土地となります。
なので、現状建物が建っていたとしても、壊して建て替えることはできません。
再建築不可物件を所有することになると、管理や、固定資産税の支払いなど面倒なことが出てきます。早く売って、すっきりしたいけど、なかなか売れない物件です。そこでどうしたらいいかをお話していきます。
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再建築不可の物件を売るのが難しい理由
「再建築不可の物件を売却しにくい理由として、どんなことが考えられるのか」
を、あげてみます
- 建物が建てられないので土地を購入する意味がない
- 購入する際に住宅ローンが使えないので購入資金が用意できない
- 現在、家が建っていても、大規模なリフォームができない
以上3つが考えられます。
１の理由でほとんどの方が購入を見送ることになります。
仮に「現在建っている建物を壊さずに使うから購入したい」
という人がいたとしても、2の理由が壁になります。
銀行に住宅ローンを申し込んでも、担保物件が再建築不可の土地ならば担保価値がないとみなされるため融資してくれません。
なので、自己資金で購入金額を用意できる方しか購入できないことになります。
そういう方はかなり少ないです。
「現在建っている建物も気に入ったし、購入資金も自己資金で用意する」という方がいたとしても
３つめの、「大規模なリフォームができない」という理由で引っ掛かります。
「再建築ができないならリフォームして使えばいいじゃないか」
という考え方で解決できそうですが、一定規模以上の大規模なリフォームをするのも建築基準法で
「建築」に分類されるので出来ません。（小規模ならできます）
現在建っている建物が小規模のリフォームでずっと使い続けられるかを見極められる人でないと
購入は難しいとなります。
再建築不可物件は、売り出されている金額は、通常の物件に比べてだいぶ安くなっています。でも住宅ローンも使えないし、利用が難しいので一般の方が購入するのは期待できません
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再建築不可の物件の売却方法
ではこの売りにくい物件を売却する方法についてお話していきます。
以下二つの方法があります。
① 接道が２ｍ以上になるようにする
② 再建築不可の物件としてそのまま不動産会社に売る
①の「接道が２ｍ以上になるようにする」ですが、わかりにくいと思うので説明します
現在接道が2mの幅がないということなので、２ｍ確保できるように
「隣地の土地を購入もしくは借りる」
という方法があります。
例えば、自分の土地の接道が１．５ｍだとしたら０．５ｍ接道が足りないために、再建築不可の物件となっていることになります。
その足りない０．５ｍ分を隣地の方から購入するか借地契約するかすると、２ｍの接道をクリアすることになり、再建築可能になります！
詳しくは各市町村の基準を確認しなければなりませんが、大筋ではそういうことになります。
②の「再建築不可の物件としてそのまま不動産会社に売る」を説明します。
再建築不可の物件を売却しにくい理由としてお話しした、
「大規模なリフォームができないので、小規模なリフォームでずっと使い続けられるかを見極められるかどうか」
という問題を解決できるのが、再建築不可の物件を扱っている不動産会社です。
再建築不可の物件を扱っている会社は、小規模なリフォームで再建築不可の物件を使えるようになるかどうかを見極める目と経験を持っているので購入金額を出してくれます。
不動産会社が購入する場合、物件の保証を付けずに買ってくれる場合がほとんどなので、売った後で、物件について何かクレームや、手直しを求められることがないので、その点安心して売却することができます。
再建築不可物件の購入には、資金力、ノウハウが必要です。
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再建築不可の土地を売却する際の注意点
再建築不可の物件を売却することは出来ますが、その際の注意点についてお話していきます
① 売却価格が低くなる
不動産会社に再建築不可の物件を購入してもらう場合、他の建築可能な物件に比べて売却価格がだいぶ下がります。
購入する不動産会社も、売れにくい物件を購入することになるし、リフォーム代もかかることから高い値段で購入することはあまり期待できないです。
②再建築不可の物件を購入している不動産会社が少ない
再建築不可の物件を購入するのはやはりリスクがあるので取り扱っていない不動産会社も多いです。
なので、再建築不可の物件を購入している不動産会社を探すのは難しいです。
少ないので、比較検討がしにくくなります。
ただし、最近は再建築不可の物件を買取している不動産会社を探せるサイトとかが出てきているので、そちらに登録してみるのもいいと思います。
次の見出しで、いいサイトを紹介していますので是非見てみてください
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まとめ
再建築不可物件のような、「訳あり物件・トラブル物件」の売却って実際に不動産会社に相談に行ってもあまりいい顔はされません。
不動産会社の方としても、なかなか売れないのはわかっているからです。
こう聞くと、なんか不動産会社に相談しにくいなぁと思われるかもしれませんが、ちょっと待ってください！
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この記事があなたの再建築不可物件の売却に少しでもお役に立ったなら幸いです
以上、コロコロでした！
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