「この物件、10年後も本当に売れるだろうか？」
収益物件を所有しているオーナーの多くが、今まさにこの不安を抱えています。
これまでの日本不動産市場は低金利と融資緩和に支えられ、多少条件の悪い物件でも「買い手がつく」状況でした。
しかし、時代は確実に変わり始めています。
- 金利は上昇局面へ
- 人口は減少し続ける
- 投資家の目は、より厳しくなる
この環境の中で、「持っているだけでリスクになる収益物件」が今後急増すると考えられています。
この記事では
✅ これから10年で売れなくなる収益物件の特徴
✅ 金利・人口減少が与えるリアルな影響
✅ 「売れるうちに動く」べき判断タイミング
を、現実的な視点で解説します。
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金利上昇が収益物件市場に与える本当の影響
融資が通りにくくなる＝買い手が減る
金利が上がると、投資家は融資を受ける際に次の条件を突きつけられます。
- 自己資金の増加
- 利回りの厳格化
- 返済比率の引き下げ
結果として、「以前なら買えた層」が市場から消えていきます。
特に影響を受けるのが
✅ 表面利回りだけで成り立っていた物件
✅ 金融機関の評価が低い築古・地方物件
です。
人口減少は“空室リスク”を確実に増やす
日本の人口は、すでに減少局面に入っています。
問題は「人口が減る」こと以上に、
住む場所を選ぶ人が、急速に減っているエリアが増えている
という事実です。
- 地方都市の郊外
- 駅から遠い住宅地
- 産業や雇用が縮小している地域
これらのエリアでは、今後
入居需要の回復がほぼ期待できません。
これから10年で「売れなくなる収益物件」5つの特徴
① 人口減少エリアの地方収益物件
人口が減り続けるエリアでは、
✅ 家賃は下がる
✅ 空室は長期化
✅ 修繕しても回収できない
という状態に陥ります。
「今は埋まっている」ことと
「10年後に売れる」ことは、まったく別です。
② 築30年以上で大規模修繕が必要な物件
外壁、防水、配管、電気設備…。
築30年を超えると、数百万円〜数千万円単位の修繕が現実になります。
買い手はこう考えます。
「この修繕費、回収できるのか？」
答えがNOなら、売却は極端に難しくなります。
③ 利回りが低く、伸びしろのない物件
- 家賃上昇が見込めない
- 節税効果も小さい
- 売却益も期待できない
こうした物件は、
**“持つ意味が薄いのに手間だけかかる”**存在になっていきます。
金利上昇局面では、
投資家は「数字で合わない物件」を一瞬で切ります。
④ 木造アパート・再建築リスクがある物件
金融機関が最も嫌うのが
- 木造
- 違法建築の疑い
- 再建築不可
これらは融資が通らない＝買えないため、
個人投資家から一気に敬遠されます。
⑤ 管理状態が悪く、将来コストが読めない物件
- 管理会社が弱い
- 修繕記録が不透明
- クレーム・滞納が多い
このような物件は、
「引き継いだ瞬間からトラブルが見える」ため、
買い手はまず現れません。
「まだ大丈夫」が一番危ない理由
多くのオーナーがこう言います。
「今は家賃も入ってるし、急ぐ必要はない」
しかし、売却が難しくなるタイミングは突然来ます。
- 金利がもう一段上がった
- 空室が増え始めた
- 修繕の見積もりが想像以上だった
その時には、
「売りたくても売れない物件」になっている可能性があります。
売却判断で後悔しない唯一の方法
重要なのは
✅ 売るかどうかを今決めること
ではありません。
まずやるべきは「現実的な売却価格」を知ること
市場は常に動いています。
そしてオーナーの感覚と、市場評価は驚くほどズレていることが多いです。
- 今、いくらで売れるのか
- 金利上昇後も買い手はいるのか
- 他の投資家はどう見ているのか
これを知る最も早く、確実な方法が
収益物件専門の売却査定です。
収益物件売却は「早く知った人」から有利になる
売却査定＝今すぐ売る、ではありません。
正確な数字を知ることで、
- 持ち続ける判断
- 条件が悪化する前の売却
- 組み換え・資産整理
すべての選択肢を冷静に検討できます。
特に、
「売れなくなる収益物件」に当てはまる可能性がある方ほど、
早めの行動が将来の損失を防ぎます。
まとめ｜10年後、後悔しないために今できること
金利上昇と人口減少は、
すべての収益物件オーナーに平等に影響します。
✅ 売れなくなる前に
✅ 判断できる材料を持ち
✅ 選択肢があるうちに行動する
これが、これからの10年を生き抜くための現実的な戦略です。
もし少しでも
「この物件、大丈夫だろうか？」
と感じたなら、まずは一度、
収益物件売却の無料査定で
今の市場評価を確認してみてください。
行動した人だけが、
「売れなくなる前」に出口を選べます。
ここまで読んでいただきありがとうございました
以上、コロコロでした！
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