はじめに
「今のマンション、手放すべきか、それとも貸した方が得なのか…」
そんなお悩みを抱えている方は非常に多いです。
特に、転勤や住み替え、お子様の独立など、人生の転機を迎えたタイミングでは、
「せっかく買ったマンションを売ってしまうのはもったいない」
「家賃収入が得られるなら、貸した方が得かも」
と迷うのも当然のこと。
しかし、どちらの選択にもメリットとリスクがあり、判断を誤ると後悔するケースも少なくありません。
この記事では、不動産業界歴25年の経験をもとに、
「売る」と「貸す」をあらゆる角度から比較し、
あなたが後悔しない選択をするための考え方をお伝えします。
1. まずは現実を知る：「売る」と「貸す」で得られるお金の違い
売る場合
マンションを売却すると、一度にまとまった現金を得ることができます。
たとえば3,000万円で売れた場合、ローン残債が2,000万円なら、
手元に1,000万円が残ります。
この現金を
- 新しい住まいの購入資金にする
- 老後の資金や教育費に回す
- 投資や貯蓄に充てる
といった自由な使い方ができます。
特に、築年数が経っている場合は、早めの売却が高値を維持するコツです。
貸す場合
一方で「貸す」と、毎月の家賃収入が得られます。
たとえば家賃12万円×12か月＝年間144万円。
ローン返済や管理費・修繕積立金を差し引いても、月に数万円が残るケースもあります。
ただし、空室リスクや修繕コスト、賃借人トラブルなど、
安定して収益を得るためにはそれなりの管理と覚悟が必要です。
2. 「売る」と「貸す」それぞれのメリット・デメリット
| 観点 | 売る | 貸す |
|---|---|---|
| メリット | ・まとまった現金が手に入る ・管理の手間がない ・固定資産税などの維持費が不要 | ・家賃収入が得られる ・資産を手放さずに済む ・将来的に再び住める |
| デメリット | ・手放した後に価格が上がる可能性も ・売却時に税金や手数料がかかる | ・空室リスク・家賃下落リスク ・修繕・管理の手間と費用 ・入居者トラブルの可能性 |
たとえば、
「将来的にまた住む可能性がある」なら貸すのも一案ですが、
「今後住む予定はない」「資金を確保したい」なら売却の方が合理的です。
3. 将来の市場動向から見る「売る」「貸す」判断
近年の不動産市場は、新築価格の高騰と中古市場の活性化が進んでいます。
一方で、マンションの価格は「築年数」と「立地」に強く左右されます。
売却を検討している方への現実的な視点
築15年を超えると、資産価値は徐々に下がり始めます。
今後、建物の老朽化や人口減少によって、
地方や郊外では価格下落が進むと予想されます。
つまり、「売れるうちに売る」ことがリスク回避になるのです。
賃貸に出す場合の将来性
家賃相場も同様に、築年数が経つにつれて下がっていきます。
また、将来的に空き家が増えると、賃貸需要が減少するエリアも出てきます。
家賃が下がっても固定費（修繕積立金や管理費）は上がる傾向があるため、
「いずれ収支がマイナスになる」ケースも少なくありません。
4. 貸す場合に知っておくべき現実的なリスク
多くの方が「家賃収入＝安定収入」と考えがちですが、
実際には以下のようなリスクがあります。
- 空室リスク：次の入居者が決まるまで家賃はゼロ。
- 修繕リスク：エアコンや給湯器交換などで出費が発生。
- 滞納リスク：家賃が入らずトラブルになるケースも。
- 管理負担：管理会社への委託費用も必要。
- 税金負担：所得税・住民税が上がることも。
これらを考慮すると、「貸してプラスになる」ためには、
立地・築年数・ローン残高・賃貸需要のすべてが良好であることが条件です。
5. 売る場合に得られる“安心”という価値
売却の一番のメリットは、不安の解消です。
- 将来の修繕や空室の心配がなくなる
- 固定資産税などの維持費が不要になる
- 現金化できるため、次のステップが明確になる
「資産を守る」ために貸すのも大切ですが、
「リスクを手放す」というのも立派な選択です。
特に、老後資金やお子様の教育資金など、
お金の使い道が明確な方は“売る決断”が賢明です。
6. 迷ったら「どちらが自分にとって安心か」で考える
数字だけを見れば、「貸す」ほうが得に見えるかもしれません。
しかし、人生において大切なのは「心の安心感」です。
- 家賃が入らない不安に耐えられるか
- 修繕や入居者対応を任せられる仕組みがあるか
- 今後その物件に戻る可能性が本当にあるのか
この3点を冷静に考えてみてください。
「将来的にまた住む予定はない」「不動産管理に不安がある」
という方は、迷わず“売る”選択が後悔のない道になることが多いです。
7. 最後に：決断を後押しするためにできること
「売るか貸すか」を決めるには、
まず正確な査定と家賃相場の把握が欠かせません。
複数の不動産会社に相談し、
- 売却査定価格
- 想定賃料
- 管理・維持にかかる費用
を比較してみましょう。
実際に数字を見比べることで、頭の中のモヤモヤが整理され、
自然と自分に合った答えが見えてきます。
■まとめ
| 判断のポイント | 売る | 貸す |
|---|---|---|
| 今後住む予定 | ない | あるかも |
| 現金が必要 | 〇 | × |
| 管理の手間 | なし | あり |
| リスク | 少ない | 多い（空室・修繕など） |
| 将来の安心感 | 高い | 状況次第 |
🌿結論：
「貸す」は“収益を取る選択”。
「売る」は“安心を取る選択”。
もしあなたが今、
「次の人生のステージに進みたい」「不動産の重荷を手放したい」
と感じているなら、売る勇気が新しいスタートの第一歩です。
25年間、不動産の現場で数えきれないお客様を見てきましたが、
“売ってスッキリした”という方が圧倒的に多いのが実情です。
迷うのは当然。でも、決めるのはあなたです。
あなたの人生にとって最も納得できる選択を、冷静に、そして前向きにしていきましょう
ここまで読んでいただきありがとうございました。
以上、コロコロでした！
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