長年、節税対策として大切なキャッシュを投じて購入された収益物件。
空室率も安定し、家賃収入も順調で、「このまま保有し続けて、次の代に相続させようか」「いや、そろそろ売却して別の投資に回すべきか」――そんな迷いの渦中にいらっしゃるオーナー様も多いのではないでしょうか。
特に、「節税対策」を主な目的として購入された方は、その「節税のゴール」が近づいているかもしれません。
結論から申し上げます。
今こそ、お持ちの収益物件の「売り抜け時」を迎えている可能性が高いと、私は見ています。
「まだ保有していたい」「まだ家賃が入ってくるのに、なぜ？」と思われるかもしれません。
しかし、25年の経験から断言します。
「次に来る大きな変化」に備えるには、今このタイミングで身軽になっておくことが、何よりも賢明な「次の一手」となるのです。
ＰＲ あなたの不動産いくらで売れる？【ベテランが断言】「節税目的の保有」の期限はもう来ている
私が「売り抜け時」と考える最大の理由は、「節税対策としての効果の逓減（ていげん）」と「税制を取り巻く環境の大きな変化の予兆」の二点にあります。
1. 節税メリットの「賞味期限」は意外と短い
かつて、不動産投資、特に新築物件の購入は、「減価償却費」という、現金の支出を伴わない経費を多額に計上できるため、給与所得と「損益通算」することで、多額の所得税・住民税が還付される、強力な節税手段でした。
しかし、物件の価値（特に建物部分）は、経年とともに物理的に減少していきます。この減価償却費は、年々、減少していくのが定められたルールです。
購入当初は多額の節税効果を享受できていたとしても、時間が経つにつれ、帳簿上の「赤字」は縮小し、やがて「帳簿上も実態としても黒字」へと移行していきます。
この「節税のピーク」を過ぎた物件を、「節税のため」だけに持ち続けることは、もはや「税金対策」というメリットが薄れた資産を保有し続けることになりかねません。
2. 「売却益にかかる税金」と「節税で得した税金」の天秤
収益物件を売却する際にかかる税金は「譲渡所得税」です。これは、保有期間によって税率が大きく変わることをご存じでしょう。
- 短期譲渡（所有期間5年以下）：税率が高い
- 長期譲渡（所有期間5年超）：税率が低くなる（優遇税率）
節税対策のために購入された方は、「長期譲渡」のタイミングを見計らって売却しようと考えるのが定石です。この「5年」という節目をすでにクリアされているなら、「節税メリット」を最大限に享受し終えた段階にいるとも言えます。
もし、今後さらに数年保有し続けた場合、家賃収入の伸び悩みや、次の大規模修繕費の発生など、「保有コスト」が増大するリスクを負いながら、次の大きな税制優遇（例えば「10年超」の特例など）を待つことになります。
「これ以上、税率が下がらないなら、売却して利益を確定し、次の投資機会を伺う」――これが、私の考える「利益確定のタイミング」です。
見過ごしてはいけない！「税制変更」という名の嵐の予兆
私の25年の経験の中で、最も恐ろしいのは「予期せぬ税制の変更」です。特に、収益物件への課税については、年々見直しの議論が水面下で進んでいます。
1. 資産課税の強化と評価の見直し
近年、富裕層の資産に対する課税の見直し議論は絶えません。特に相続税対策として不動産を活用するケースが多い中、「不動産の相続税評価額」と「実際の市場価格（時価）」との乖離を是正する方向での見直しは、常に議論の俎上に載っています。
もし将来、不動産の評価方法が見直され、相続税評価額が時価に近づくような大きな変更があれば、今「節税」で得をしている分が、相続時に一気に課税されてしまう、という逆転現象が起こりかねません。
節税対策として入れたものが、将来の相続で重荷になる前に、「今のうちに利益を確定し、手元の現金を確保する」ことが賢明です。
2. 減価償却制度の変更リスク
節税の根幹である「減価償却費」の計算方法についても、税制当局は常にその実態との乖離を注視しています。現行の制度がいつまで続くかは誰にも分かりません。もし、減価償却の制度そのものが厳しくなったり、対象資産の見直しが入ったりすれば、あなたの物件の「帳簿上の節税効果」は一瞬でゼロになる可能性があります。
「効果が薄れつつある節税メリット」と「まだ高い市場価値」が両立している今こそ、税制が大きく変わる前に「売り抜ける」絶好の機会なのです。
ＰＲ あなたの不動産いくらで売れる？「売却」という名の「次のチャンス」を掴む
「売却」と聞くと、どうしても「手放す寂しさ」や「税金の発生」に目が行きがちです。しかし、ベテランの視点から見れば、「売却」とは「投資の卒業と、新たな始まり」を意味します。
1. 利益確定の重要性
保有期間が長くなればなるほど、その物件の価値が市場でどう評価されるか、という**「出口戦略」**が重要になります。
もし、市場が好調な今、売却して「売却益＋保有中の家賃収入」を確定できれば、それは非常に大きなリターンとなります。この確定した資金を元手に、インフレに強く、さらに収益性の高い新しい物件へ、あるいは株式や債券など流動性の高い金融資産へと再配分することが可能になります。
「まだ上がるかも」という期待で保有し続けるのは、投資ではなく投機になりかねません。
2. 負の遺産化を防ぐ「身軽さ」
物件の築年数が経過すれば、キャッシュフローの悪化は避けられません。空室リスク、金利上昇リスク、そして何より**「修繕費の平準化」**という見えないコストが、あなたの将来の安定収入を脅かします。
「この物件はそろそろ修繕でキャッシュアウトするな」「この立地は今後厳しくなるな」と感じた時が、まさに売却の限界点です。限界点に達してから売ろうとしても、買い手は修繕積立金や将来のキャッシュフローの悪化を見越して、価格を下げてきます。
「まだ収益が安定しているうちに」「まだ市場が評価しているうちに」手放す。これが、資産を守るための「防御的な売却」であり、「次の成功への足がかり」なのです。
決断の時、行動すべきこと
オーナー様。あなたの収益物件は、これまで立派に「節税」と「キャッシュフロー」を生み出してきました。その役割を全うしつつある今、次に何をすべきか考える時が来ています。
- 正確な「今」の資産価値を知る： 感情を抜きにして、専門家による厳正な査定を受けてください。
- 売却益のシミュレーション： 今売却した場合の譲渡所得税を試算し、手残りがいくらになるかを確認してください。
- 次の戦略を練る： 手元に残る資金で、現在の経済環境下で最も効率的な次の投資先を検討し始めましょう。
「まだ大丈夫」という気の緩みが、一番大きな損失を生みます。不動産の世界で25年、数多くの成功と失敗を見てきた私の経験則から、今、一歩踏み出す勇気を持つことこそが、あなたの資産を未来にわたって守り、さらに成長させる最善の道だとお伝えします。
迷っているなら、まずは行動を起こし、具体的な数字で将来を比較検討してみてください。
その先に、「あの時売ってよかった」と思える未来が待っているはずです。
ここまで読んでいただきありがとうございました。
以上、コロコロでした！
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