家を売却するという一大イベント。新しい生活への期待に胸を膨らませる一方で、多くの方が不安に感じるのが「税金」のことではないでしょうか。「せっかく高く売れたのに、税金で手元に残るお金が少なくなってしまった」「もっと早く知っていれば、こんなに払わずに済んだのに…」そんな後悔は、絶対に避けたいですよね。
不動産売却で発生する税金は、事前の知識と計画で大きく変わります。特に、マイホームを売る方には、驚くほど税金を軽減できる「特例」が用意されています。これを知っているか知らないかで、手取り額に数百万円の差が出ることも珍しくありません。
このブログでは、「家を売りたい」と思った今すぐ知っておくべき税金の基本と、後悔しないための「特例」を、専門用語をなるべく使わず、分かりやすく徹底解説します。
PR 不動産の売却をご検討なら実績1位の三井のリハウス！1分で簡単査定申込ステップ1：まずは基本！あなたの「売却益」＝「譲渡所得」を知る
家を売った時にかかる税金は、正確には「譲渡所得税」と「住民税」です。これらは、売却で得た「利益」にかかるもので、この利益のことを税金の世界では**「譲渡所得」**と呼びます。
この譲渡所得が、税金を計算する上でのスタート地点です。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)
- 譲渡価額（売却額）：不動産が売れた価格です。
- 取得費：不動産を購入した時にかかった費用の合計額。
- 購入代金（建物は減価償却費相当額を差し引きます）
- 仲介手数料、印紙税、登記費用など
- ＜注意！＞ 昔過ぎて購入時の資料がない場合は、売却額の**5%**を概算取得費として計算することになります。これは不利になるケースが多いので、資料は徹底的に探しましょう！
- 譲渡費用：不動産を売却した時にかかった費用。
- 仲介手数料、印紙税、測量費、建物の解体費用など
この計算で「譲渡所得」がプラスになった場合、つまり利益が出た場合にのみ、税金がかかります。もしマイナス（損失）になった場合は、原則として税金はかかりません。
ステップ2：最大の違い！所有期間で税率が半分近くに！
税金の計算において、譲渡所得の金額と同じくらい重要になってくるのが、不動産の**「所有期間」**です。所有期間によって、適用される税率が大きく変わります。
ポイントは、売却した年の1月1日時点で所有期間が**「5年以下」か「5年超」**か、という点です。
| 所有期間（売却した年の1月1日時点） | 区分 | 税率（所得税・住民税・復興特別所得税の合計） |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 約39% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 約20% |
ご覧の通り、「5年超」になるだけで、税率が半分近くに下がるのです！
もし、あなたの所有期間が「4年と10ヶ月」など5年ギリギリの場合は、売却のタイミングを少し遅らせるだけで、税負担が劇的に軽減される可能性があります。「もう少し待って5年超になってから売る」という選択肢を、ぜひ検討してみてください。
ステップ3：後悔しないための最重要特例！「3,000万円特別控除」
ここからが本題です。マイホーム（居住用財産）の売却で最も強力な節税効果を持つのが、この特例です。
【居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例】
この特例は、マイホームを売却して利益が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるというものです。
課税譲渡所得=譲渡所得−3,000万円（特別控除額）
もし譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を使うことで税金がゼロになります！ 3,000万円を超える利益が出た場合でも、超えた部分にのみ課税されるため、大きな節税効果があります。
＜適用条件（主なもの）＞
- ご自身が住んでいた家屋とその敷地を売ること。
- 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること。
- 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではないこと。
- 売却した年の前年および前々年に、この特例または「マイホームの買換え特例」などの適用を受けていないこと。
この特例は、先述した所有期間の長短に関係なく適用できるのが大きな強みです。
ステップ4：さらに知りたい！所有期間10年超で使える「軽減税率の特例」
3,000万円特別控除を使ってもなお利益が残る、つまり大きな利益が出た方に朗報です。
【マイホームを売ったときの軽減税率の特例】
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームの場合、3,000万円控除後の課税譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分について、さらに低い税率（約14%）が適用されます。
| 課税譲渡所得（3,000万円控除後） | 軽減税率（長期譲渡所得） |
| 6,000万円以下の部分 | 約14% |
| 6,000万円を超える部分 | 約20% |
Google スプレッドシートにエクスポート
通常の長期譲渡所得の税率（約20%）と比べると、約6%も税率が下がります。この特例は「3,000万円特別控除」と併用が可能なので、利益が大きいほどその効果は絶大です。
ステップ5：売却で損失が出た場合も諦めないで！
もし売却で利益（譲渡所得）が出ず、損失（譲渡損失）が出てしまった場合も、税金面での救済措置があります。
【特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除】
これは、自宅の売却で発生した損失を、その年の給与所得や事業所得など、他の所得と相殺（損益通算）できる特例です。相殺しきれなかった損失は、翌年以降最大3年間にわたって繰り越して控除（繰越控除）できます。
この特例を活用することで、売却した年に支払う所得税・住民税を大幅に減らすことができます。特に住宅ローン残高が売却額を上回る「オーバーローン」の状態で売却せざるを得ない方にとって、大きな助けとなる制度です。
PR 不動産の売却をご検討なら実績1位の三井のリハウス！1分で簡単査定申込後悔しないための最後のチェックリスト
特例の適用を受けて税金を抑えるためには、必ず確定申告が必要です。「税金がかからないから申告しなくていいだろう」と考えていると、特例を受けられず、後から高額な税金を請求される可能性もあります。
- 取得費の資料は徹底的に探しましたか？（売買契約書、領収書など）
- 売却のタイミングは所有期間「5年超」「10年超」を意識しましたか？
- 適用できる特例（3,000万円控除、軽減税率、損失の特例など）を把握しましたか？
- 売却の翌年に「確定申告」をする準備はできていますか？
不動産売却の税金は複雑です。しかし、これらの知識を持つことで、「知らなかった」という後悔をなくし、賢く税金を抑えることができます。
売却を検討し始めたら、まずは信頼できる不動産会社と税理士に相談し、あなたのケースでどの特例が最大限活用できるか、しっかりシミュレーションしてもらうことを強くおすすめします。
（※本記事は2025年10月時点の一般的な情報に基づいて作成しており、個別の税務については税理士にご相談ください。特例には細かな適用要件や期限があります。）
ここまで読んでいただきありがとうございました。
以上、コロコロでした！
PR
コメント