住宅ローン審査は「返済能力」と「信頼度」の通信簿
皆さんはじめまして。私はこの不動産業界で四半世紀、お客様のマイホーム取得のサポートをしてきたコロコロです。
多くの方の「夢が叶う瞬間」に立ち会ってきましたが、その一方で、残念ながら住宅ローン審査の壁にぶつかってしまう方も見てきました。
「年収が高いのに、なぜ？」 「正社員なのに、どうして？」
そうした疑問を抱く方もいるでしょう。
結論から言えば、住宅ローン審査は年収という単一のモノサシだけで決まるものではないからです。
金融機関が見ているのは、借りたお金を30年、35年という長期間にわたって確実に返済し続けられるかという「返済能力」と、社会的な「信頼度」。
今回のブログでは、私の経験から見えてきた「住宅ローンに通りにくい人」の具体的な特徴を、皆さんに包み隠さずお伝えします。
もし、これらの特徴に心当たりのある方は、決して諦める必要はありません。まずはご自身の状況を把握し、対策を練ることが、夢への第一歩となります。
PR
1. 過去の「信用情報」に傷がある人：信頼残高を減らしていませんか？
住宅ローン審査において、最もシビアに見られるのが「個人信用情報」です。これは、あなたの過去の借入や支払いに関する履歴が記録された、いわば「金融版の通信簿」です。
(1) クレジットカード・ローンの「延滞」履歴
過去5〜10年以内に、以下のような延滞や滞納がある方は要注意です。
- クレジットカードの支払いをうっかり忘れた（数日の遅れでも記録されることがあります）
- 消費者金融やカードローンの返済が遅れた
- 携帯電話本体の分割払い（これもローンと見なされます）の滞納
- 奨学金の返済滞納
金融機関は「過去にお金の支払いをルーズにした人は、将来の住宅ローン返済も滞る可能性がある」と判断します。たとえ数日間の遅れでも、審査にマイナスに働くことがあるため、普段の支払いの管理がいかに重要かがわかります。
(2) 「スーパーホワイト」な人も要注意
逆に、ローンもクレジットカードも一切使ったことがない「スーパーホワイト」と呼ばれる方も、審査では不利になることがあります。信用情報がないということは、金融機関にとって「返済実績がなく、判断材料に乏しい」ということになるからです。
適度なクレジット利用と期日通りの返済で、実績を積み重ねておくことも大切です。
2. 「返済負担率」が高い人：背伸びをしすぎていませんか？
「返済負担率」とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。金融機関は通常、この割合を厳しくチェックします。
(1) 既存の借入が多い人
住宅ローン以外に、以下のような借入がある方は、その全てが年間返済額に加算されます。
- 自動車ローン
- 教育ローン
- カードローン、キャッシング
- リボ払い
特に、使っていないクレジットカードのキャッシング枠も「いつでも借りられる借金」と見なされ、審査に影響を与えることがあります。
「年収は足りているはず」と思っていても、これらのローンを含めた返済負担率が、金融機関の定める基準（一般的に年収の30〜35%以内が目安）を超えると、審査は一気に厳しくなります。
(2) 希望借入額が年収に見合っていない人
「頭金なしで、フルローンで年収の7倍の借入を希望する」など、身の丈に合わない借入希望額は審査落ちの大きな原因です。金融機関が審査で使う金利（審査金利）は、実際に適用される金利よりも高めに設定されることが多く、この審査金利で計算した結果、返済負担率が高くなりすぎてしまうケースもあります。
PR
3. 「勤続年数・雇用形態」に不安定な要素がある人：安定性が見えますか？
住宅ローンは長期の契約です。そのため、金融機関は「今後も安定した収入が継続するか」を重視します。
(1) 勤続年数が短い・転職直後の人
一般的に、勤続年数1年未満だと審査が厳しくなる傾向にあります。特に、業界や職種を大きく変えた転職の場合、金融機関は「この方はまたすぐに辞めてしまうのではないか」と懸念を抱くことがあります。
(2) 雇用形態の安定性が低い人
個人事業主（自営業）・フリーランス・契約社員・派遣社員といった雇用形態の方は、正社員に比べて収入が不安定だと判断されがちです。
- 個人事業主は、一般的に直近3年分の所得の安定性を見られます。税金対策で所得を極端に低く申告していると、それがそのまま「返済能力の低さ」と見なされてしまいます。
- 契約社員・派遣社員は、契約更新の有無が不確定であるため、安定性に疑問符がつくことがあります。
4. 「健康状態」に不安がある人：団信の加入は必須です
民間の金融機関の住宅ローンでは、多くの場合、団体信用生命保険（団信）への加入が必須条件となっています。
団信は、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合などに、保険金で残りのローンが完済されるという保険です。
(1) 団信の告知内容に問題がある
過去に大きな病気や手術の経験がある、現在治療中の持病があるなど、健康状態によっては団信に加入できない場合があります。団信に加入できない＝住宅ローンの契約ができない、というケースがほとんどです。
健康に不安がある方は、団信の加入条件が緩和された「ワイド団信」という選択肢を持つ金融機関を選ぶことも検討できますが、その分、金利が上乗せされるのが一般的です。
5. 購入物件の「担保評価」が低い人：売却時のリスクは大丈夫ですか？
金融機関は、万が一返済が滞った場合に備えて、購入する物件に「抵当権」を設定します。つまり、物件を売却（競売）してローンの残債を回収できるか、という視点でも審査が行われます。
(1) 担保評価が低くなる物件の例
- 再建築不可の物件
- 著しく老朽化が進んでいる物件
- 立地や接道に問題がある物件
購入希望物件の担保価値が低いと判断されると、「融資額の減額」や「審査そのものの否決」につながることがあります。
ベテランからのアドバイス：諦める前に「比較」と「対策」を
ここまで「通りにくい人」の特徴を解説しましたが、ご自身の現状にいくつ当てはまったでしょうか？もし当てはまったとしても、落ち込む必要はありません。
住宅ローン審査は、金融機関によって基準が異なります。
- A銀行ではダメでも、B銀行ならOKというケースは珍しくありません。
- 勤続年数が短い人に寛容なネット銀行もあれば、個人事業主に積極的に融資する信用金庫もあります。
- 健康面に不安がある方向けのワイド団信に力を入れている金融機関もあります。
大切なのは、ご自身の状況を把握した上で、「どこが一番自分に合った条件で融資してくれるか」を見極めることです。
PR 住宅ローン比較モゲチェック今すぐ行動を！あなたに最適なローンを見つけるために
もし、あなたが「自分は通りにくいかもしれない」と感じたなら、それは行動を起こす絶好の機会です。
まずはご自身の状況を見直し、対策を立てましょう。
個人信用情報を確認する：ご自身の信用情報を開示請求し、延滞履歴がないかチェックする。
既存の借入を整理する：カードローンや使っていないキャッシング枠を解約・完済する。
頭金を準備する：自己資金を増やし、借入希望額を減らす努力をする。
そして、最も効率的なのが、「住宅ローン比較サイト」でご自身の条件に合った金融機関を探すことです。
それぞれの金融機関が持つ「強み」や「審査基準の傾向」は様々です。一つ一つ銀行の窓口を回るのは大変ですが、比較サイトなら、自宅にいながら複数の金融機関の金利や条件を一括で比較検討できます。
「自分は住宅ローンに通りにくい」からと諦めるのではなく、「自分に有利な金融機関はどこか」を探す旅に出る。それが、夢のマイホームへの最短ルートです。
さあ、一歩踏み出して、あなたの条件に合った最適な住宅ローンを、今すぐ見つけに行きませんか？
PR 住宅ローン比較サイトここまで読んでいただきありがとうございました。
以上、コロコロでした！
PR
コメント