「住宅ローンを完済したら、それで終わりでしょ？」
…実はそうではありません。
家を持つすべての人に関わる 抵当権抹消登記。
放置すると、思わぬトラブルで 売却・相続・借り換え がスムーズにいかなくなることをご存じでしょうか？
この記事では、
住宅ローン完済、抵当権抹消登記について解説します
1. そもそも抵当権とは？完済しても自動では消えないワケ
住宅ローンを利用したとき、金融機関は「万が一返済できなくなった場合」に備えて、あなたの家に抵当権という権利を設定します。
しかし…住宅ローンを完済しても、この抵当権は自動では消えません。
つまり、
- 家の名義はあなたでも
- 金融機関の権利が残ったまま
という状態が続きます。
このままでは、
✔ 売却できない
✔ 相続登記が進まない
✔ 借り換えやリフォームローンが通らない
など、思っている以上に大きなデメリットがあります。
2. 抵当権抹消登記をしないと起きる“3つのリスク”
リスク①：家を売るときに必ず引っかかる
売却活動を始めても、抵当権が残っていると 買主のローン審査が通りません。
「抹消してからにしてください」と不動産会社も銀行も必ず言います。
結果として、
- 売却活動のスタートが遅れる
- 売却価格のピークを逃す
- 内覧予約を止めざるを得ない
などのデメリットが出ます。
リスク②：相続トラブルの原因になる
家を相続する場合でも、抵当権が残っていると 相続登記が進みません。
相続人が複数いると、
- 誰が手続きするのか
- 費用を誰が負担するのか
- そもそも必要書類が見つからない
など、トラブルの火種にもなりがちです。
リスク③：書類を失くすと再取得が面倒
住宅ローン完済時に金融機関から渡されるのは、
- 解除証書
- 登記原因証明情報
- 委任状（合わせて1枚のケースも）
など。
これらを失くすと再発行には
時間＋手間＋場合によっては数万円の手数料 が必要になることも。
3. 抵当権抹消登記に必要な費用は？自分でできる？
司法書士に依頼する場合の費用
一般的には、
- 報酬：10,000〜20,000円前後
- 登録免許税：不動産1件につき1,000円
これが相場です。
自分で手続きすることも可能
必要な書類を揃え、法務局で申請すれば自分でも手続きできます。
ただし、書類の不備や記入ミスで再提出になるケースもあり、
確実性を求めるなら司法書士依頼が安心 です。
4. 抵当権抹消登記を済ませるベストタイミング
結論から言うと、
住宅ローン完済後すぐ がベストです。
理由は3つ：
- 必要書類を失くす前に手続きできる
- 将来の売却準備が整う
- 金融機関の担当者記憶が残っているため問い合わせが楽
特に売却を検討している人は、
「抹消登記 → 査定」 の流れが圧倒的にスムーズです。
5. ローン完済＝売却の好機？その理由とは
実は、住宅ローンを完済したタイミングは
家の資産価値を改めて見直すベストタイミング と言われています。
理由は次の通り：
理由①：資産として“完全に自分のもの”
ローンが残っている状態では
「返済額 ＞ 家の価値」
になっている場合もありえます。
完済したことで、
- 売却してもローン残債なし
- 手元資金が増えやすい
- 老後資金の計画が立てやすい
という大きなメリットが生まれます。
理由②：売却なら抹消登記は必ず必要
どうせ抹消登記をするなら、
売却金額を知ってからでも遅くありません。
むしろ、
- 抹消登記
- 査定依頼
- 売却準備
を同時進行することで時間を無駄にせず進められます。
理由③：固定資産税・維持費を見直すチャンス
完済した途端、家を持つ負担が軽くなったように見えますが、
- 固定資産税
- 修繕費
- リフォーム費用
- 将来の建て替えリスク
は今後も続きます。
売却査定を受けることで
「持ち続けた場合のコスト」と
「売った場合の手取り」
が比較できるため、家計の最適化にも繋がります。
6. 査定依頼は“無料”でリスクゼロ。まずは価値を知ることから始める
「売るつもりはまだない」
そんな人でも査定を受ける価値は十分あります。
✔ 売却相場を知っておけば、将来売るときに迷わない
✔ 価値が上がっているなら“売り時”がわかる
✔ 老後・相続の資金計画が立てやすくなる
✔ リフォームするか売るかの判断材料になる
特に、住宅ローン完済後は、
資産価値を見直す絶好のタイミング。
抵当権抹消登記のついでに査定依頼を行う人は非常に多いのが実情です。
➡ ＰＲあなたの不動産いくらで売れる？7. まとめ：ローン完済後は3つのステップを踏むのが正解
最後に本記事の結論です。
【住宅ローン完済後の正しい流れ】
① 抵当権抹消登記を必ず行う
→ 放置は売却・相続の大きなリスク
② 家の現在価値を査定で“見える化”する
→ 完済直後は資産見直しのベストタイミング
③ 売却・住み替え・リフォームの最適解を選ぶ
→ 資産価値を把握することで迷わず判断できる
ローンを完済した今こそ、
あなたの家の本当の価値を知る絶好の機会です。
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家計も将来計画も大きく変わる第一歩になります。
ここまで読んでいただきありがとうございました
以上、コロコロでした！
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