「今の家、このまま住み続けていいのかな？」
「住宅ローンもまだ残っているし、今売るべき？」
「子どもが独立したので、家が広すぎる気がする」
家を売るべきか迷っている方は少なくありません。
しかし、
「今、不動産価格が高そうだから売る」
あるいは、
「せっかく買った家だから絶対に売らない」
と、どちらか一方だけで判断するのはおすすめしません。
家を売るかどうかは、
・現在の家の価値
・住宅ローン残高
・家族構成
・今後の暮らし
・建物の築年数
・維持費
・住み替え後の資金計画
などを総合的に考えて判断する必要があります。
私は不動産業界に28年以上携わり、不動産売買や住宅の現場を見てきました。
その経験からお伝えしたいのは、
「売るべきか迷ったら、いきなり売却を決める必要はない」
ということです。
まず、
今の家にどのくらいの価値があるのか。
そして、
住宅ローンがいくら残っているのか。
この2つを確認するだけでも、選択肢はかなり整理できます。
この記事では、家を売るべきか迷っている方に向けて、後悔しないための「7つの判断基準」を解説します。
売る。
住み続ける。
住み替える。
まだ何もしない。
どの選択をするにしても、まず現在の状況を整理するところから始めましょう。
- 家を売るべきか迷ったら「今すぐ売る・売らない」を決めなくていい
- 判断基準1｜「現在価値」と「住宅ローン残高」を比較する
- 判断基準2｜今の家が「今後の暮らし」に合っているか考える
- 4コマ漫画｜「まだ売らなくていい」と思っていたけれど…
- 「売るべきか迷う段階」で価格を知ることに意味がある
- 判断基準3｜これから必要になる「修繕費・維持費」を考える
- 判断基準4｜家族構成や住み替え計画が変わっていないか
- 判断基準5｜「まだ売らない」を選ぶリスクも確認する
- 「売る」「住み続ける」「まだ決めない」の3つで考える
- 売るべきか迷ったときの簡単な判断表
- 「売るべきか」は現在価格を知ってから考える
- 判断基準6｜売却後の住まいと資金計画を先に考える
- 判断基準7｜今すぐ売らなくても「現在価値」は定期的に確認する
- 家を売ることを検討しやすい人
- まだ売らなくてもよい可能性が高い人
- 家を売るべきか判断する7ステップ
- 家を売るべきか迷ったときのチェックリスト
- まとめ｜家を売るべきかの答えは「相場」だけでは決まらない
- 「売るべきか」は査定結果を見てから決める
家を売るべきか迷ったら「今すぐ売る・売らない」を決めなくていい
「今は不動産価格が高いらしい」
「金利が上がったら家が売れなくなるのでは？」
「築年数が古くなる前に売った方がいい？」
こうした情報を見ると、
「今すぐ決めなければ損をするのでは？」
と焦るかもしれません。
しかし、不動産売却では、
焦って結論を出さないこと
が大切です。
なぜなら、家を売るタイミングは人によって違うからです。
例えば、
住宅ローン残高が少なく、子どもも独立している夫婦。
住宅ローンを組んだばかりで、小さな子どもがいる家族。
転勤が決まっている家族。
相続した実家を所有している人。
では、判断基準がまったく違います。
「不動産市場」より先に「自分の事情」を確認する
家を売るタイミングというと、
不動産価格。
住宅ローン金利。
景気。
などを気にする方が多いでしょう。
もちろん市場を見ることも重要です。
しかし、それ以上に確認したいのが、
自分と家族の状況
です。
例えば、
「今の家にあと10年以上住みたい」
という人なら、多少市場価格が上がったからといって、すぐ売る必要はないかもしれません。
一方、
「2年以内に住み替える予定」
なら、現在価格を確認して具体的な資金計画を考える価値があります。
つまり、
「世間では今が売り時か？」ではなく、「自分にとって今が売り時か？」
を考えることが大切です。
売却を決める前に「現在価値」だけ確認してもいい
ここで覚えておいてほしいのが、
査定＝売却ではない
ということです。
自宅を査定してもらったからといって、必ず売る必要はありません。
例えば、
現在価値 4,000万円
住宅ローン残高 1,800万円
と分かれば、
「売却すれば住み替え資金を確保できそう」
と判断できます。
逆に、
現在価値 2,500万円
住宅ローン残高 3,000万円
なら、
「今は売らず、もう少しローンを返済しよう」
という判断になるかもしれません。
つまり査定は、
売るためだけではなく、売るべきか判断するためにも使える
ということです。
不動産売却全体の流れから確認したい方は、
も参考にしてください。
判断基準1｜「現在価値」と「住宅ローン残高」を比較する
家を売るべきか迷ったら、最初に確認したいのが、
自宅の現在価値
と
住宅ローン残高
です。
例えば、
自宅の査定額 4,000万円
住宅ローン残高 2,000万円
だったとします。
単純計算では、
2,000万円の差があります。
もちろん実際には売却費用などが必要なので、そのまま2,000万円が残るわけではありません。
それでも、
「売却後に住宅ローンを完済できそう」
という判断材料になります。
一方、
自宅の査定額 2,800万円
住宅ローン残高 3,200万円
なら状況は違います。
売却価格だけで住宅ローンを完済できない可能性があります。
この場合は、
自己資金。
住み替え計画。
売却時期。
などを慎重に考える必要があります。
家を買ったときの価格で判断しない
ここで注意したいのが、
購入価格＝現在価値ではない
ということです。
例えば、
10年前に3,500万円で購入した家でも、
現在3,000万円かもしれません。
反対に、
土地価格の上昇や周辺環境の変化によって、4,000万円以上になっている可能性もあります。
不動産価格は、
・土地価格
・築年数
・建物状態
・駅からの距離
・周辺環境
・地域の需要
・競合物件
などによって変化します。
そのため、
「3,500万円で買ったから、今も3,500万円くらい」
とは考えない方がよいでしょう。
「売ったらいくら残る？」まで考える
判断するときは、
査定価格だけでなく、
売却後の手取り額
まで考えます。
基本的な考え方は、
売却価格－住宅ローン残高－売却費用＝おおよその手取り額
です。
住み替える場合は、この手取り額を新居の頭金や購入費用などに使うことになります。
だからこそ、
「家が4,000万円で売れる！」
だけではなく、
「売ったあと、自分たちにいくら残るのか？」
まで確認してください。
住宅ローンについて詳しく確認したい方は、
も参考にしてください。
判断基準2｜今の家が「今後の暮らし」に合っているか考える
家を売るべきか判断するとき、
お金だけでは決められません。
もう一つ重要なのが、
今の家が、これからの暮らしに合っているか
です。
家を購入したときと現在では、家族の状況が変わっていることがあります。
例えば、
子どもが独立した。
親との同居を考えている。
仕事が変わった。
在宅勤務が増えた。
車を使わなくなった。
階段の上り下りが負担になってきた。
などです。
「昔はちょうどよかった家」が合わなくなることもある
例えば4人家族で購入した4LDKの戸建て。
子どもが独立して夫婦2人になれば、
「部屋をほとんど使っていない」
ということがあります。
それでも、
固定資産税。
修繕費。
庭の管理。
光熱費。
などは必要です。
逆に、
子どもが増えて、
「今の家では狭い」
というケースもあります。
重要なのは、
購入したときではなく、これから10年の暮らしを考えること
です。
10年後の生活を想像してみる
家族で一度、
「10年後もこの家に住みたい？」
と話してみてください。
例えば、
・階段を使い続けられるか
・庭の管理を続けられるか
・通勤や買い物は便利か
・病院へ行きやすいか
・部屋数は適切か
・修繕費は負担にならないか
などを考えます。
「10年後も住みたい」
と思えるなら、今すぐ売る必要はないかもしれません。
一方、
「10年後はここに住んでいないと思う」
なら、
いつ売るのが自分たちにとって良いのか
を考え始めるタイミングです。
4コマ漫画｜「まだ売らなくていい」と思っていたけれど…
「売るべきか迷う段階」で価格を知ることに意味がある
家の査定は、
「売却を決めた人だけがするもの」
ではありません。
むしろ、
売るか迷っている段階だからこそ、現在価格を知る意味があります。
例えば、
「3,000万円以下なら住み続けよう」
「3,500万円以上なら住み替えを検討しよう」
「ローンを完済して資金が残るなら売却しよう」
という判断ができます。
反対に、
価格を知らないまま、
「まだ売らなくていいだろう」
「今が売り時らしいから売ろう」
と決めると、判断材料が足りません。
家を売るかどうかは、
査定結果を見てから決めても遅くありません。
まず、
自宅の現在価値。
住宅ローン残高。
今後の暮らし。
この3つを並べて考えてみてください。
判断基準3｜これから必要になる「修繕費・維持費」を考える
家を売るべきか迷ったとき、
現在の住宅ローンだけでなく、
これから家を維持するためにいくら必要になるか
も確認しておきましょう。
家は住宅ローンを返済して終わりではありません。
所有している限り、
・固定資産税
・火災保険など
・外壁や屋根の修繕
・給湯器の交換
・水回り設備の交換
・エアコンなどの設備更新
・庭や外構の維持
など、さまざまな費用が発生します。
マンションなら、
・管理費
・修繕積立金
・駐車場代
なども継続的に必要になります。
そのため、
「住宅ローンがあと少しだから住み続ける方が得」
と単純には判断できません。
築年数が古くなるほど修繕を考える場面が増える
築年数が進むと、
外壁。
屋根。
給湯器。
キッチン。
浴室。
トイレ。
配管。
など、修繕や交換を検討する場面が増えてきます。
もちろん、すべての住宅で同じ時期に修繕が必要になるわけではありません。
建物の状態やこれまでのメンテナンスによって違います。
重要なのは、
「これから10年間住み続けた場合、どんな費用が必要になりそうか」
を一度考えてみることです。
例えば、
「あと10年以上住むつもりなので、修繕して大切に使おう」
という判断なら問題ありません。
一方、
「2〜3年後には住み替えるかもしれない」
という状況で大規模な修繕をするなら、
本当にその費用をかけるべきか検討する必要があります。
修繕してから売る方が得とは限らない
「どうせ売るなら、きれいにリフォームしてから売った方が高くなるのでは？」
と思う方もいるでしょう。
しかし、
300万円かけてリフォームしたからといって、
売却価格が必ず300万円以上高くなるわけではありません。
購入希望者の中には、
中古住宅を安く購入して、
自分好みにリフォームしたい
という人もいます。
そのため、
売却を検討している段階で、
外壁塗装。
水回り交換。
大規模リフォーム。
解体。
などに大きなお金をかける場合は、先に不動産会社へ相談することをおすすめします。
「現状で売る場合はいくらか」
を確認してから判断しても遅くありません。
リフォームするか迷っている方は、
も参考にしてください。
判断基準4｜家族構成や住み替え計画が変わっていないか
家を購入したときと現在では、
家族の状況が変わっていることがあります。
例えば、
・子どもが独立した
・子どもが増えた
・親との同居を考えている
・転勤になった
・仕事を退職した
・車を使わなくなった
・在宅勤務が増えた
などです。
こうした変化があれば、
今の家が本当に現在の暮らしに合っているか
を考えてみましょう。
広すぎる家を維持する必要があるか
子どもが独立したあと、
4LDKや5LDKの戸建てに夫婦2人で暮らしているケースがあります。
もちろん、
思い入れのある家で暮らし続けることも立派な選択です。
しかし、
使っていない部屋が多い。
庭の管理が大変。
階段が負担。
掃除する範囲が広い。
駅や病院まで遠い。
という状況なら、
コンパクトな住宅へ住み替える
という選択肢もあります。
狭くなった家を無理に使い続ける必要もない
逆のケースもあります。
子どもが増えた。
在宅勤務の部屋が必要になった。
親との同居が必要になった。
などで、
今の家が手狭になることもあります。
その場合も、
「せっかく買った家だから」
という理由だけで住み続けるのではなく、
今の家を売却した場合、
どのくらい住み替え資金を確保できるのか確認してみましょう。
住み替えは「今の家の価格」が分からないと始まらない
例えば、
新しい家が4,500万円だったとします。
現在の家を売却して、
2,000万円残るのか。
1,000万円残るのか。
ほとんど残らないのか。
によって、住み替え計画は大きく変わります。
つまり、
新しい家を探す前に、
現在の家を売ったらいくら残りそうか
を確認しておくことが大切です。
判断基準5｜「まだ売らない」を選ぶリスクも確認する
家を売るべきか迷っていると、
「もう少し様子を見よう」
という結論になることがあります。
もちろん、
今は売らない
という判断も一つの選択です。
ただし、
「決められないから何となく先延ばし」
と、
「状況を確認したうえで今は売らない」
では意味が違います。
建物は年数とともに変化する
土地の価値は地域や市場によって変わりますが、
建物は一般的に築年数が進んでいきます。
また、
年数が経てば、
修繕。
設備交換。
維持管理。
が必要になる可能性も高くなります。
そのため、
「いつか売ろう」
と思いながら10年たった場合、
現在と同じ条件で売れるとは限りません。
不動産価格が必ず上がるとは限らない
「もう少し待てば高く売れるのでは？」
と考えることもあります。
しかし、
将来の不動産価格を正確に予測することはできません。
地域によっては価格が上がる可能性もあります。
反対に、
人口。
住宅需要。
周辺環境。
金利。
経済状況。
などによって市場が変わる可能性もあります。
そのため、
「もっと高くなるはず」だけを理由に売却を先延ばしする
のは慎重に考えた方がよいでしょう。
「売らない」という判断にも根拠を持つ
例えば、
現在価値 3,500万円
住宅ローン残高 2,500万円
今後5年間は住み続けたい。
大きな修繕予定もない。
という状況なら、
「今は売らず、5年後にもう一度考えよう」
という判断ができます。
重要なのは、
売らないと決めた理由が自分で説明できること
です。
「何となく売らない」
ではなく、
「現在価値とローン残高を確認した結果、今は住み続ける」
なら、納得できる判断になります。
「売る」「住み続ける」「まだ決めない」の3つで考える
家を売るべきか考えるとき、
売る
または、
売らない
の2択にしてしまうと、判断が難しくなります。
そこで、
次の3つに分けて考えてみてください。
① 今売る
住み替え。
転勤。
維持費の負担。
家族構成の変化。
など、売却する理由が明確な場合です。
現在価値と住宅ローン残高を確認し、具体的な売却計画へ進みます。
② 住み続ける
今の家が暮らしに合っている。
住宅ローン返済にも問題がない。
今後の修繕費も準備できる。
という場合は、無理に売る必要はありません。
③ まだ決めない
「売る可能性はあるけれど、今すぐではない」
という場合です。
この場合も、
現在価格だけは確認しておく
とよいでしょう。
例えば年に1回。
あるいは、
住み替えを考え始めたとき。
住宅ローンを見直すとき。
家族構成が変わったとき。
などに現在価値を確認すれば、判断材料になります。
売るべきか迷ったときの簡単な判断表
次の項目について考えてみてください。
今の家に10年以上住みたい？
YESなら、住み続ける選択を中心に考えます。
NOなら、住み替えや売却も比較します。
住宅ローン返済は負担になっていない？
YESなら、急いで売却する必要性は低いかもしれません。
NOなら、返済計画や売却も含めて早めに検討します。
今後、大きな修繕が必要になりそう？
YESなら、修繕して住む場合と現状で売る場合を比較します。
NOなら、急いで判断する必要はないかもしれません。
家族構成に今の家が合っている？
YESなら、住み続ける理由になります。
NOなら、住み替えを検討する材料になります。
今売ったら住宅ローンを完済できる？
分からない場合は、
現在価値と住宅ローン残高を確認します。
このように整理すると、
「売った方がいいらしい」
「まだ持っていた方が得らしい」
という他人の意見ではなく、
自分の状況から判断できるようになります。
「売るべきか」は現在価格を知ってから考える
ここまで読んでも、
「結局、今売った方がいいのか分からない」
という方もいるでしょう。
それは当然です。
家族構成。
住宅ローン。
築年数。
維持費。
今後の暮らし。
によって答えは違います。
ただし、一つ確認しておきたい数字があります。
それが、
現在の家の価格
です。
例えば、
思っていたより高く売れそうなら、
住み替えを具体的に検討できるかもしれません。
反対に、
住宅ローン残高より査定価格が低ければ、
今は売らないという判断になることもあります。
HOME4Uなら、複数の不動産会社へ査定を依頼して、現在価格や査定根拠を比較できます。
ただし、
一番高い査定額だけで判断しないこと
が大切です。
複数社の査定価格。
査定根拠。
売却方法。
担当者の説明。
まで比較して、
自宅のおおよその価格帯を確認してください。
【HOME4Uで無料査定を比較する】
査定を受けたからといって、必ず売却する必要はありません。
「今は売らない」と決めるために価格を確認する
という使い方もできます。
初めて家を売る方で、査定前に何を準備すればよいか知りたい場合は、
も参考にしてください。
判断基準6｜売却後の住まいと資金計画を先に考える
家を売るべきか考えるとき、
現在の家の価格だけでなく、
売ったあと、どこに住むのか
まで考えておくことが重要です。
例えば、
・新しい家を買う
・マンションへ住み替える
・賃貸へ移る
・実家へ戻る
・子どもの近くへ引っ越す
など、売却後の選択肢は人によって違います。
売却代金だけをあてにしすぎない
例えば、
今の家が4,000万円で売れそうだとします。
すると、
「4,000万円あれば次の家も買える」
と考えたくなるかもしれません。
しかし実際には、
住宅ローン残高。
売却費用。
新居購入時の諸費用。
引っ越し費用。
などを考慮する必要があります。
そのため、
売却価格ではなく、売却後の手取り額
をもとに住み替え計画を考えましょう。
住み替えでは「売り先行」と「買い先行」がある
住み替えでは、
先に今の家を売る方法と、
先に新しい家を買う方法があります。
売り先行なら、
現在の家の売却価格が分かってから新居予算を決めやすいというメリットがあります。
一方、
一時的に仮住まいが必要になる可能性があります。
買い先行なら、
新居を確保してから引っ越せます。
ただし、
現在の家が売れるまで住宅ローンや維持費の負担が重なる可能性があります。
どちらがよいかは、
資金状況。
売却期限。
住宅ローン。
新居の条件。
によって変わります。
だからこそ、
「家がいくらで売れるか」だけでなく、「売ったあとどう暮らすか」まで考える
ことが大切です。
判断基準7｜今すぐ売らなくても「現在価値」は定期的に確認する
7つ目の判断基準は、
少し意外かもしれません。
それは、
今すぐ売らなくても、自宅の現在価値を把握しておくこと
です。
例えば、
「まだ5年は住みたい」
「子どもが独立したら売るかもしれない」
「定年後に住み替えたい」
という人でも、
今の家がどのくらいの価値なのか分かっていれば、将来の計画を立てやすくなります。
家は「住む場所」であり「資産」でもある
自宅は毎日暮らす場所です。
同時に、
大きな資産でもあります。
例えば、
預金残高。
住宅ローン残高。
保険。
年金。
などは確認しているのに、
自宅の価値だけ何年も確認していない。
という方もいます。
しかし、
自宅が、
2,500万円なのか。
3,500万円なのか。
4,500万円なのか。
によって、住み替えや老後の資金計画は変わります。
価格確認は「売却宣言」ではない
査定を受けると、
「売るつもりだと思われそう」
と心配する方もいるかもしれません。
しかし、
査定はあくまで判断材料の一つです。
現在価値を確認した結果、
「今は売らない」
という結論でも問題ありません。
大切なのは、
価格を知らないまま判断するのではなく、数字を確認したうえで選ぶこと
です。
家を売ることを検討しやすい人
次のような状況なら、売却を具体的に検討する価値があります。
・今の家が広すぎる
・今の家が狭すぎる
・転勤や移住の予定がある
・子どもが独立した
・維持管理が負担になっている
・大きな修繕が近づいている
・住宅ローン返済が負担になっている
・今後10年以上住む予定がない
・相続などで複数の不動産を所有している
・現在価値が想定より高かった
ただし、
一つ当てはまったからといって、
必ず売るべきという意味ではありません。
いくつかの条件が重なっている場合に、
「売却した場合どうなるか」
を具体的に調べてみるイメージです。
まだ売らなくてもよい可能性が高い人
反対に、
次のような状況なら、急いで売却する必要はないかもしれません。
・今の家に長く住みたい
・家族構成に家が合っている
・住宅ローン返済に余裕がある
・修繕費を準備できている
・立地や生活環境に満足している
・売却後に住みたい場所が決まっていない
・売る理由が「なんとなく今が高そうだから」だけ
このような場合は、
無理に売らず、
現在価値だけ確認しておく方法もあります。
家を売るべきか判断する7ステップ
ここまでの内容を順番に整理します。
STEP1｜現在価値を確認する
まず、自宅が今いくらくらいなのか確認します。
STEP2｜住宅ローン残高を確認する
売却してローンを完済できそうか確認します。
STEP3｜今後10年の暮らしを考える
現在の家が今後の生活に合っているか考えます。
STEP4｜修繕費・維持費を確認する
このまま住み続けた場合に必要になる費用を考えます。
STEP5｜売却後の住まいを考える
売却後にどこへ住むのか整理します。
STEP6｜手取り額を確認する
売却価格からローンや売却費用を差し引き、おおよその手取り額を確認します。
STEP7｜売る・住み続ける・保留を比較する
最後に、
今売る。
住み続ける。
まだ決めない。
の3つを比較します。
重要なのは、
「今が売り時らしいから」だけで決めないこと
です。
家を売るべきか迷ったときのチェックリスト
次の項目を確認してみてください。
□ 自宅の現在価値を知っている
□ 住宅ローン残高を確認した
□ 売却後のおおよその手取り額を考えた
□ 今後10年以上この家に住みたいか考えた
□ 家族構成に今の家が合っている
□ 今後必要になる修繕費を考えた
□ 固定資産税や維持費を把握している
□ 売却後に住む場所を考えた
□ 住み替え予算を考えた
□ 今売る理由を説明できる
□ 今売らない理由を説明できる
□ 不動産価格だけで判断していない
この中で、
「分からない」
という項目が多い場合は、
まだ売る・売らないを決める段階ではありません。
まず情報を集めましょう。
まとめ｜家を売るべきかの答えは「相場」だけでは決まらない
家を売るべきか迷ったとき、
「今が売り時です」
という言葉だけで決める必要はありません。
今回の7つの判断基準を振り返ります。
判断基準1｜現在価値と住宅ローン残高を比較する
判断基準2｜今後の暮らしに家が合っているか考える
判断基準3｜修繕費・維持費を考える
判断基準4｜家族構成や住み替え計画を確認する
判断基準5｜売却を先延ばしするリスクも確認する
判断基準6｜売却後の住まいと資金計画を考える
判断基準7｜現在価値を定期的に確認する
大切なのは、
「売った方が得か」だけではありません。
これからどんな暮らしをしたいのか。
今の家を維持する負担はどのくらいか。
売却したら住宅ローンはいくら残るのか。
住み替え資金はいくら確保できるのか。
これらを総合的に考えて、
自分と家族が納得できる選択をしてください。
そして、
まだ売却を決めていない段階でも、
現在価値を知ることはできます。
売る。
住み続ける。
まだ決めない。
どれを選ぶにしても、
最初に数字を確認することで判断しやすくなります。
「売るべきか」は査定結果を見てから決める
家を売るべきか迷っているなら、
今すぐ売却を決める必要はありません。
まず確認したいのは、
「今、この家はいくらくらいなのか」
です。
HOME4Uなら、複数の不動産会社へ査定を依頼して比較できます。
ただし、
一番高い査定額だけを見て、
「今すぐ売ろう」
と決める必要はありません。
比較したいのは、
査定価格。
査定根拠。
売却方法。
想定売却期間。
担当者の説明。
です。
複数社の話を聞けば、
自宅のおおよその価格帯を判断しやすくなります。
【HOME4Uで無料査定を比較する】
あなたの不動産いくらで売れる？
査定結果を確認したあと、
「今は売らない」
という判断でも問題ありません。
大切なのは、
価格を知らないまま売る・売らないを決めないこと
です。
売却すると決めた方は、
さらに、不動産売却の流れ・査定・不動産会社選び・仲介と買取までまとめて確認したい方は、
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