人生の大きな節目となる不動産売却を成功させるために、最初にクリアすべき「最重要ミッション」があります。それが、ほとんどの方が組んでいる**「住宅ローンの完済と、それに伴う『抵当権（ていとうけん）の抹消』」**です。
不動産業界で25年のキャリアを持つ私が断言します。この抵当権抹消をスムーズに行えるかどうかが、あなたの売却を成功に導くカギであり、買主様との信頼関係を築く第一歩となるのです。
PR 不動産の売却をご検討なら三井のリハウスで無料査定依頼抵当権って、そもそも何？
「抵当権」と聞くと難しく感じるかもしれませんが、その本質はシンプルです。
あなたが家を購入する際、金融機関から住宅ローンを借り入れましたよね。その際、金融機関は「もし、あなたがローンの返済ができなくなったら、この家（不動産）を売却してお金を回収させてもらいますよ」という権利を、あなたの不動産に設定します。これが抵当権です。
これは、金融機関が貸したお金を確実に回収するための「担保（たんぽ）」のようなもので、法務局にある**登記簿謄本（とうきぼとうほん）**にハッキリと記載されています。
なぜ、家を売る時に抵当権の抹消が必要なのか？
「ローンは残っているけど、家を売ることはできるんじゃないの？」と思われるかもしれません。法的には、抵当権がついたままでも売却は可能です。
しかし、現実的には、抵当権が付いたままの家を買ってくれる人は、まずいません。
なぜなら、買主様からすれば、抵当権が残っている物件を購入することは非常に大きなリスクだからです。
もし、あなたが家を売った後に元のローンの支払いが滞ってしまった場合、最悪のケースでは、金融機関は新しい所有者である買主様の家を差し押さえて競売にかけてしまう可能性があります。
そんなリスクを負ってまで家を買う人はいませんよね。だからこそ、不動産を売却し、買主様に安心して住んでもらうためには、**売却と同時に住宅ローンを完済し、抵当権を完全に消す（抹消する）**必要があるのです。
抵当権を抹消する、具体的なステップ
抵当権抹消のプロセスは、売却の決済（代金の受け渡し）と同時に行われるのが一般的です。一見複雑に思えますが、ご安心ください。私たち不動産業者と司法書士が連携してサポートします。
主な流れは以下の通りです。
ステップ1：ローン残高の確認と完済の準備
まずは、現在残っている住宅ローンの残高を正確に把握します。そして、売却で得た代金でローンを完済できるかを確認します。
- アンダーローン（売却額 ＞ ローン残高）： 売却代金でローンを完済でき、手元に資金が残ります。これが最もスムーズなパターンです。
- オーバーローン（売却額 ＜ ローン残高）： 売却代金だけでは完済できず、不足分を自己資金で補うか、他のローン（住み替えローンなど）を検討する必要があります。この場合は、売却活動に入る前に、私たちにご相談ください。
ステップ2：金融機関からの必要書類の受け取り
ローン完済の目処が立ち、決済日が決まると、金融機関は抵当権抹消に必要な書類一式を準備します。これには、主に**「抵当権設定契約証書」や「解除証書（弁済証書）」**などが含まれます。
これらの書類は、非常に重要な公的書類であり、**絶対に紛失してはいけません。**多くの場合、決済の当日に金融機関の担当者から司法書士に直接手渡されます。
ステップ3：決済日当日、完済と抹消登記の申請
売却の決済日が抵当権抹消の「本番」です。
- 売買代金の受領： 買主様から残りの売買代金を受け取ります。
- ローン完済と振り込み： 受け取った代金の中から、住宅ローンの残高を一括で金融機関に返済（一括繰上返済）します。
- 書類の確認と申請： 完済を確認後、金融機関から受け取った書類をもとに、司法書士がその場で法務局へ提出するための抵当権抹消登記の申請書類を作成・確認します。
- 法務局への申請： 司法書士が買主様の所有権移転登記と一緒に、あなたの抵当権抹消登記を法務局に申請します。
ステップ4：抹消登記の完了
申請から数日〜1週間程度で、法務局での処理が完了し、あなたの不動産の登記簿謄本から正式に抵当権の記録が消えます。司法書士から、抹消が完了したことを証明する書類（登記識別情報や登記完了証）が届き、これで全ての手続きが完了です。
PR 不動産の売却をご検討なら三井のリハウスで無料査定依頼ここが重要！ベテランからの3つのアドバイス
長年の経験から、このプロセスで売主様が特に注意すべき点を3つお伝えします。
1. 鍵は「事前の連携」にある
売却活動を始める段階で、住宅ローンの残高、借入先の金融機関、そして売却で完済できる見込みを、担当の不動産業者へ正直に、正確に伝えてください。
情報共有が早ければ早いほど、私たちはお客様と金融機関、司法書士との間で完璧なスケジュールを組み、決済当日に慌てることなくスムーズに手続きを進めることができます。
2. 「司法書士」に任せる
抵当権抹消登記は、自分で法務局に申請することも不可能ではありません。しかし、家の売却に伴う抹消は、「所有権移転登記」という買主様の手続きと同時に、かつミスなく行わなければならない、非常にデリケートな手続きです。
万が一ミスがあれば、決済が滞り、最悪の場合、売買契約が白紙に戻るリスクさえあります。費用はかかりますが、これは必要経費として、必ず専門家である司法書士に依頼してください。安心と確実性を買っている、とお考えください。
3. 書類は絶対に紛失しない
金融機関から届く抵当権抹消に必要な書類は、再発行が非常に困難なものや、再発行に時間がかかるものばかりです。
もし、ご自身で一時的に保管される場合は、絶対に金庫や鍵のかかる場所に保管し、決済日が近づいたらすぐに担当者にご相談ください。書類の紛失は、売却スケジュールに大きな遅延を生じさせる原因となります。
PR 不動産の売却をご検討なら三井のリハウスで無料査定依頼最後に
抵当権抹消は、家を売るために避けて通れない、最も重要な手続きです。
しかし、恐れる必要はありません。あなたの不動産業者、金融機関、そして司法書士というプロフェッショナルなチームが、あなたをしっかりとサポートします。
「ローンが残っているから売れないかも」と不安に思わず、まずは残債を確認し、私たちにご相談ください。あなたが新たな一歩を踏み出すために、私が25年の経験と知識を総動員して、あなたの不動産売却を成功へと導くことをお約束します。
ここまで読んでいただきありがとうございました。
以上、コロコロでした！
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