はじめまして。不動産業界で25年、数えきれないほどの住宅購入をサポートしてきたベテラン宅建士のコロコロです。
「家を買う」という人生の一大イベント。その成功の鍵を握るのが、何を隠そう住宅ローン選びです。
長年の経験から断言します。住宅ローン選び一つで、生涯の支払い総額が数百万円、場合によっては一千万円以上も変わってくるのが現実です。
「言われるがままに銀行のローンを組んだ」「金利タイプの違いなんて気にしなかった」—そんな人が、後に「住宅ローンで損する人」となってしまうのを何度も見てきました。
では、住宅ローンで得する人と損する人は、一体何が違うのでしょうか？
本日は、私の25年の経験と知恵を凝縮し、あなたが賢く、そして安心してマイホームを手に入れるための「住宅ローン損する人」にならないための戦略を徹底解説します。
㏚ 無料で住宅ローンプランがもらえるサイトを見てみる損する人の共通点：「面倒くさい」「よくわからない」で思考停止
まず、住宅ローンで損する人が陥りがちな、決定的な共通点から見ていきましょう。彼らに共通するのは、「とりあえずこれでいいや」という安易な選択と、「面倒くさい」「よくわからない」という思考停止です。
1. 提案された一つの銀行で決めてしまう人
損する人の典型は、不動産会社やハウスメーカーから「提携ローン」や「お勧めのローン」として紹介された一つの金融機関で、あっさり契約してしまうケースです。
提携ローンは確かに手続きがスムーズで楽なことが多いです。しかし、それがあなたにとって最も好条件なローンである保証はどこにもありません。比較検討を怠ることで、より低金利のネット銀行や、より手厚い保障が付いた別の金融機関を見逃している可能性が高いのです。
2. 「金利の安さ」”だけ”で決めてしまう人
もちろん、金利は最も重要です。しかし、損する人は目先の金利の数字に惑わされ、その他の重要な条件を見落とします。
- 手数料・保証料: 事務手数料が「定額型」なのか「融資額の○%型」なのか。保証料は「一括前払い型」なのか「金利上乗せ型」なのか。
- 団体信用生命保険（団信）の保障内容: 一般団信だけでなく、がんや三大疾病特約、全疾病保障が無料で付帯するのか、それとも**金利上乗せ（有料）**になるのか。
トータルコストを計算せず、金利の0.1%の違いだけで判断すると、かえって手数料や団信の費用で大きく損をすることがあります。
3. 「変動金利の怖さ」から逃げている人
多くの人が「変動金利は怖い」「固定金利は安心」というイメージを持っていますが、これは一面的です。
損する人は、変動金利のメリット（低いスタート金利）を無視し、なんとなく「安心料」として高い固定金利を選択しがちです。現在の日本では、長期間にわたって変動金利が固定金利よりも大幅に上回るリスクは限定的という見方もあります。
自分の返済能力や将来のライフプランを考えず、ただ不安だからという理由だけで高金利の固定を選ぶのは、無駄な出費を容認しているのと同じです。
得する人の鉄則：リスクを理解し、準備と検証を惜しまない
一方で、住宅ローンで得する人は、常に冷静で論理的です。彼らは**「知識は最強の防御である」**ことを知っており、手間と時間をかけて準備をします。
1. 複数の金融機関を徹底比較する「相見積もり」を徹底
得する人は、必ず3～5行の金融機関に事前審査を申し込みます。
- メガバンク
- 地方銀行
- 信用金庫
- ネット銀行
- モーゲージバンク（フラット35）
この**「相見積もり」**を行うことで、自分自身の信用力が客観的に把握でき、また、各銀行の「本気の金利優遇幅」を引き出すことができます。
金融機関同士を比較し、「A銀行は金利が低いが手数料が高い」「B銀行は金利は少し高いが団信が手厚い」といった多角的な視点で判断を下します。
2. ライフプランに基づき金利タイプを「戦略的に」選択する
得する人は、自分の**将来の「収入増減」「支出の変化」**を見据えて、金利タイプを使い分けます。
- 変動金利を選ぶ人: 収入が安定しており、5年～10年で繰り上げ返済を計画している人。また、金利が上昇した場合でも、繰り上げ返済や家計見直しで対応できるリスク許容度の高い人。
- 固定金利（全期間・期間選択）を選ぶ人: 子どもの教育費や親の介護など、将来の支出増加が確定しており、毎月の返済額を絶対に動かしたくない人。特に、共働きで世帯収入が高い間に固定金利を選び、リスクヘッジをするのは賢明な戦略です。
損得は、金利の数字ではなく、あなたのライフプランとの「適合性」で決まるのです。
3. 「手数料と団信」の隠れたコストを可視化する
得する人は、金融機関が提示する「金利」の裏に隠されたコストをしっかり計算します。
例：融資額3,000万円、35年返済の場合の比較
| 項目 | A銀行（ネット銀行） | B銀行（メガバンク） |
| 金利 | 変動0.35% | 変動0.45% |
| 事務手数料 | 融資額の2.2%（66万円） | 定額5.5万円 |
| 団信 | がん団信無料付帯 | 一般団信のみ（三大疾病特約は金利+0.2%） |
この場合、金利だけ見ればA銀行が圧倒的に得に見えます。しかし、手数料と団信特約料の合計で、B銀行の方がトータルの支払い総額が安くなるケースはざらにあります。
得する人は、これらのコストを全て含めた「実質金利」を計算し、最も安くなる選択肢を選びます。
4. 借りた後も「見直し」の視点を持つ
住宅ローンで得する人は、「一度組んだら終わり」とは考えません。金利情勢や自分の生活環境が変わったときに、**「借り換え」**という選択肢を常に視野に入れています。
現在、借り換えコスト（手数料・登記費用など）を払っても、金利差が1%以上、または残りの返済期間が10年以上あれば、借り換えで数百万円得をする可能性があります。
損する人は借り換えの存在を知っていても「面倒くさい」で手を出しませんが、得する人は数年に一度、シミュレーションを行い、「支払い総額を最小化する」努力を惜しみません。
【ベテランからの提言】今から取るべき３つのアクション
私が25年間、数多くのお客様を見てきた中で、最も成功している人が共通して行っていた「行動」を、具体的なステップとしてご紹介します。あなたが住宅ローン損する人から得する人に変わるための実践的なアクションです。
アクション１：まずは「仮審査」を複数申し込む
「まだ本気で決めてないから…」と遠慮する必要はありません。まずは、あなたの借り入れ可能額や金利優遇幅を把握するために、**ネット銀行を含む3～4行で「仮審査（事前審査）」**を申し込んでください。仮審査は無料ですし、これこそが比較検討の第一歩です。
アクション２：「団信」を軸に考える
団信の保障は、あなたの**万が一の際の「残された家族への最高の贈り物」です。最近はがんや三大疾病、八大疾病まで無料で付帯するローンが増えています。金利の安さだけでなく、「あなたの家族が守られる」**保障内容にも着目してください。金利が0.1%高くても、手厚い保障が付いている方が、トータルで安心できるケースは多いです。
アクション３：変動金利の「出口戦略」を明確にする
変動金利を選択する場合は、「もし金利が○%上がったら、どうするか？」というシミュレーションを必ず行いましょう。繰り上げ返済の目標時期を決める、金利が上昇したら固定金利への借り換えを検討する、など具体的な「出口戦略」を持つことが、変動金利のリスクをマネジメントする唯一の方法です。
PR 無料で住宅ローンプランがもらえるサイトを見てみる最後に
住宅ローン選びは、家探しと同じくらい、いや、それ以上に重要です。それは単なる「お金を借りる行為」ではなく、**「あなたの人生のリスクをどうマネジメントするか」**という、極めて戦略的な意思決定だからです。
住宅ローン損する人にならないためには、「無知」を恐れ、「面倒くさい」を乗り越える勇気が必要です。
私がお伝えしたいのは、**「あなたの家のローンは、あなたの人生をかけたプロジェクトである」**ということ。
この情報が、あなたが住宅ローンで得する人となり、不安のないマイホーム生活を送るための一助となれば幸いです。
ご自身の頭と足で情報を取りに行き、最高の選択をしてください。
ここまで読んでいただきありがとうございました
以上、コロコロでした！
㏚
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