「家を売りたいけれど、何から始めればいい？」
「いきなり不動産会社へ行って大丈夫？」
「査定をお願いしたら、そのまま契約しないといけない？」
初めて家を売るときは、分からないことばかりだと思います。
家の売却は、多くの人にとって人生で何度も経験するものではありません。
一方、不動産会社にとって売却は日常の仕事です。
だからこそ、何も準備せず不動産会社へ行くのではなく、売主側も最低限の準備をしておくことが大切です。
私は不動産業界に28年以上携わり、不動産売買や住宅建築の現場を見てきました。
その経験から、初めて家を売る方へ最初にお伝えしたいことがあります。
「高く売る方法」を探す前に、「失敗しにくい準備」をすること。
これが重要です。
この記事では、初めて家を売る方に向けて、
・何から始めればいいのか
・いつ不動産会社へ相談するのか
・査定前に何を確認するのか
・どうやって会社を選ぶのか
を7つの準備に分けて解説します。
まだ売却すると決めていない方でも大丈夫です。
まずは「自分の家を売るとしたらどうなるのか」を知るところから始めましょう。
- 初めて家を売るなら、いきなり不動産会社を決めなくていい
- 準備1｜「なぜ売るのか」と「いつまでに売るのか」を決める
- 準備2｜住宅ローンの残高を確認する
- 4コマ漫画｜初めての家売却で最初の会社に即決したら…
- 初めての売却では「査定額＝売れる価格」と思わない
- 準備3｜自宅の「現在の相場」を知っておく
- 準備4｜査定前に家の資料を確認しておく
- 準備5｜最初から1社だけに決めず、複数社を比較する
- 一括査定は「一番高い会社を探すサービス」ではない
- 初めて家を売るなら、まず「自分の家の価格」を確認する
- 査定を受けても、その場で契約しなくていい
- 準備6｜売却にかかる費用と「手取り額」を計算する
- 準備7｜仲介と買取の違いを理解して売り方を決める
- 初めて家を売るときの7ステップ
- 初めて家を売る人のチェックリスト
- こんな人は早めに査定しておくのがおすすめ
- まとめ｜初めて家を売るなら「高く売る」より先に準備する
- 売るかどうかは査定結果を見てから決めればいい
初めて家を売るなら、いきなり不動産会社を決めなくていい
「家を売ろう」
と思ったとき、
近所の不動産会社へ行く。
知り合いの不動産会社へ電話する。
ネットで見つけた会社へ査定をお願いする。
このような方法を考える方も多いでしょう。
もちろん間違いではありません。
しかし、
最初に相談した会社へ、そのまま売却を任せる必要はありません。
まず知っておきたいのは、
「査定」と「契約」は別
ということです。
査定を受けたからといって、その会社と媒介契約を結ばなければならないわけではありません。
むしろ初めて売る人ほど、
複数の会社から話を聞く。
査定価格を比較する。
担当者を比較する。
販売方法を比較する。
という手順を踏んだ方が、自分に合った会社を判断しやすくなります。
初めての売却で最も避けたいのは、
「よく分からないから、最初の会社に全部任せる」
ことです。
まず自分の状況を整理してから査定へ進みましょう。
不動産売却全体の流れ、費用、仲介・買取などを詳しく知りたい方は、
も参考にしてください。
準備1｜「なぜ売るのか」と「いつまでに売るのか」を決める
最初に決めるのは売却価格ではありません。
「なぜ売るのか」
そして、
「いつまでに売りたいのか」
です。
例えば、
住み替え
新居の購入時期との調整が必要です。
転勤
引っ越し日から逆算して売却スケジュールを考える必要があります。
相続
誰も住まない実家なら、管理費や固定資産税なども考えます。
離婚
財産分与や住宅ローンについて確認が必要になる場合があります。
住宅ローン負担
売却代金で住宅ローンを完済できるかが重要になります。
同じ「家を売る」でも、理由によって優先順位が違います。
例えば、
「半年かかっても高く売りたい」
という人と、
「転勤まで3か月なので、それまでに売りたい」
という人では、同じ販売方法が最適とは限りません。
紙やスマートフォンのメモでも構いません。
まず、
売却理由：○○
希望時期：○月まで
と書き出してみてください。
期限が決まっている方は、
も参考にしてください。
準備2｜住宅ローンの残高を確認する
住宅ローンが残っている方は、査定前に現在のローン残高を確認しましょう。
例えば、
住宅ローン残高 2,500万円
売却価格 3,500万円
なのか、
住宅ローン残高 3,500万円
売却価格 2,800万円
なのかでは、売却計画が大きく変わります。
家を売却する際は、原則として引き渡しまでに住宅ローンに伴う抵当権を抹消できるようにする必要があります。
そのため、
「いくらで売れそうか」
だけではなく、
「住宅ローンはいくら残っているか」
も重要です。
金融機関のインターネットバンキング、返済予定表、残高証明書などで確認しておきましょう。
正確な一括返済額などが必要になった段階では、借入先の金融機関へ確認します。
そして、
予想売却価格－住宅ローン残高－売却費用
を考えることで、売却後にどの程度お金が残りそうなのか判断しやすくなります。
住宅ローンそのものを見直したい方は、
も参考にしてください。
4コマ漫画｜初めての家売却で最初の会社に即決したら…
初めての売却では「査定額＝売れる価格」と思わない
初めて査定を受ける方に、ここで一つ覚えておいてほしいことがあります。
不動産会社から、
「あなたの家は3,800万円です」
と言われても、
3,800万円で売れることが保証されたわけではありません。
仲介の場合、最終的にその価格で購入するかどうかを決めるのは買主です。
そのため査定では、
「いくらですか？」
だけでなく、
「なぜこの査定価格なのですか？」
と聞いてください。
近隣の成約事例。
土地・建物の状態。
築年数。
駅からの距離。
現在販売中の競合物件。
など、査定には根拠があります。
良い担当者なら、その根拠を分かりやすく説明してくれるはずです。
査定価格だけでなく担当者まで比較したい方は、
も参考にしてください。
準備3｜自宅の「現在の相場」を知っておく
初めて家を売るとき、
「できれば4,000万円くらいで売りたい」
「購入したときより高く売れるのでは？」
など、希望価格を考える方も多いでしょう。
しかし、売却を始める前に知っておきたいのは、
「売りたい価格」ではなく「現在の相場」です。
不動産価格は、
・所在地
・土地面積
・建物面積
・築年数
・駅からの距離
・周辺環境
・建物の状態
・道路との接し方
・マンションなら階数や方角
・周辺の成約状況
など、さまざまな条件によって変わります。
例えば、10年前に3,000万円で購入した家だからといって、
現在も3,000万円で売れるとは限りません。
逆に、土地価格の上昇や周辺環境の変化などによって、購入時より高く評価されるケースもあります。
そのため、
購入したときの価格だけで現在価値を判断しない
ことが重要です。
売出価格と成約価格は違う
インターネットで近所の物件を見ると、
「近所の家が4,000万円で売りに出ている」
という情報を見つけることがあります。
ここでも注意が必要です。
4,000万円で「売りに出ている」ことと、
4,000万円で「売れた」ことは違います。
売主が希望している価格が売出価格。
実際に売買が成立した価格が成約価格です。
そのため、インターネットに掲載されている物件価格だけを見て、
「うちも4,000万円で売れる」
と判断するのは早すぎます。
周辺の売出事例だけでなく、実際の成約事例なども含めて確認することが大切です。
相場を知ってから査定を受けると判断しやすい
事前におおよその相場感を持っていれば、不動産会社から査定額を提示されたときにも判断しやすくなります。
例えば、
A社 3,200万円
B社 3,300万円
C社 3,900万円
という査定だった場合、
「C社が一番高い！」
だけで終わらず、
「なぜC社だけ600万円も高いのだろう？」
と考えられます。
そして担当者へ、
「この価格になった根拠を教えてください」
と質問できます。
初めて家を売るときこそ、
相場を知る → 査定を受ける → 根拠を比較する
という順番で進めましょう。
不動産査定について詳しく知りたい方は、
も参考にしてください。
準備4｜査定前に家の資料を確認しておく
査定を依頼する前に、家に関する資料を確認しておきましょう。
ただし、
「全部そろわないと査定できない」
という意味ではありません。
分かる範囲から準備すれば大丈夫です。
例えば戸建てなら、
・登記関係の資料
・購入時の売買契約書
・重要事項説明書
・建築確認関係の書類
・間取り図
・土地の測量図
・境界関係の資料
・リフォーム履歴
・住宅ローン関係資料
などがあれば確認しておきます。
マンションなら、
・購入時の売買契約書
・重要事項説明書
・間取り図
・管理規約
・管理費
・修繕積立金
・駐車場関係
・リフォーム履歴
なども参考になります。
「資料がないから売れない」と思わなくて大丈夫
相続した実家などでは、
「親が書類をどこに置いたのか分からない」
ということも珍しくありません。
書類がすべて見つからなくても、まず不動産会社へ相談することはできます。
大切なのは、
分からないことを隠さないことです。
例えば、
「境界がどこか分からない」
「増築した部分があります」
「雨漏りしたことがあります」
「設備が故障しています」
など、分かっていることは担当者へ伝えてください。
売却が進んでから問題が判明するより、最初に共有した方が対応を考えやすくなります。
査定前にリフォームする必要はない
初めて家を売る方からよく聞かれるのが、
「きれいにリフォームしてから査定した方が高くなりますか？」
という質問です。
基本的には、
査定前に高額なリフォームをする必要はありません。
例えば300万円かけてリフォームしても、売却価格が300万円以上高くなるとは限りません。
買主の中には、
「古いまま安く購入して、自分好みにリフォームしたい」
という人もいます。
そのため、
リフォーム。
解体。
大規模修繕。
などにお金をかける前に、
まず現状のまま査定してもらう
ことをおすすめします。
そのうえで、
「この修繕はやった方がいい」
「これはそのままでいい」
と判断しましょう。
準備5｜最初から1社だけに決めず、複数社を比較する
ここは、初めて家を売る方に特に覚えておいてほしいポイントです。
査定は1社だけで決めない。
なぜなら、不動産会社によって査定額だけでなく、
・査定の考え方
・得意な地域
・得意な物件
・販売方法
・広告戦略
・担当者の経験
・購入希望者の情報
などが違うからです。
例えば同じ家でも、
A社
「土地として売った方がいいですね」
B社
「建物を残したまま中古戸建てとして販売できます」
C社
「この地域ならリノベーション目的の購入者も狙えます」
と提案が違うことがあります。
1社だけなら、
「そういうものなのか」
と思ってしまいます。
しかし複数社へ相談すれば、
会社によって考え方が違う
ことが分かります。
比較するのは「査定額」だけではない
ここで一番注意してほしいのが、
査定額ランキングを作らないことです。
例えば、
1位 4,000万円
2位 3,600万円
3位 3,500万円
だったから、
「4,000万円の会社に決定！」
ではありません。
比較したいのは、
①査定価格
②査定価格の根拠
③販売戦略
④売却期間の想定
⑤担当者の説明力
です。
特に、
「なぜこの価格なのですか？」
「どんな人へ売る予定ですか？」
「最初の1か月で問い合わせがなかったらどうしますか？」
と聞いてみてください。
具体的に答えられる担当者なら、販売開始後のイメージもつかみやすくなります。
大手だから、小さい会社だから、だけで決めない
「大手不動産会社なら絶対安心」
「地元の会社なら一番詳しい」
とも限りません。
大手には、
知名度や販売網などの強みがあります。
地域密着型の会社には、
地元の市場や購入希望者に詳しいという強みがある場合があります。
重要なのは会社の大きさではなく、
「自分の物件をどう売るのか」
です。
そして実際に売却を担当する営業担当者との相性も重要です。
会社名だけではなく、
担当者まで比較してください。
担当者選びについては、
で詳しく解説しています。
一括査定は「一番高い会社を探すサービス」ではない
複数社へ査定を依頼するとき、一社ずつ不動産会社を探して連絡する方法もあります。
一方、一括査定サービスを利用して複数社へ査定を依頼する方法もあります。
ここで誤解してほしくないのは、
一括査定＝最高査定額の会社を選ぶ
ではないということです。
一括査定を利用する最大の目的は、
比較する材料を集めること
です。
例えば3社から査定を受ければ、
「だいたい3,300万～3,500万円くらいが相場なのかな」
「A社はマンション売却に詳しそう」
「B社の担当者は販売計画が具体的」
「C社は査定額が高いけれど根拠が弱い」
といった違いが見えてきます。
この比較ができるだけでも、最初の一社だけで決めるより判断材料が増えます。
初めて家を売るなら、まず「自分の家の価格」を確認する
家を売ると決めたから査定するのではありません。
売るかどうか判断するために査定する
という考え方もあります。
例えば、
「3,500万円以上なら住み替えよう」
「ローン残高より低ければ、もう少し住み続けよう」
「思ったより高く売れそうだから家族で相談しよう」
という判断もできます。
現在価格が分からなければ、売る・売らないの判断もできません。
HOME4Uなどの不動産一括査定サービスを利用すれば、複数の不動産会社へ査定を依頼して比較する方法があります。
大切なのは、
最高査定額を選ぶことではなく、査定根拠と担当者まで比較することです。
【HOME4Uで無料査定を比較する】
査定を受けても、その場で契約しなくていい
初めて査定を受けると、
「せっかく家まで来てもらったから……」
「詳しく説明してもらったから……」
と、その場で契約しなければ悪いような気持ちになる方もいるかもしれません。
しかし、急いで決める必要はありません。
各社の説明を聞き、
査定書を見比べ、
家族で相談してから決めて大丈夫です。
むしろ、
「一度家族で検討します」
と言ったときの担当者の対応も確認してください。
比較することを嫌がったり、必要以上に契約を急がせたりする場合は、慎重に判断しましょう。
家の売却では数千万円という資産を扱います。
初めてだからこそ、
分からないまま決めない。
これを大切にしてください。
準備6｜売却にかかる費用と「手取り額」を計算する
家を売るときは、
「いくらで売れるか」
だけでなく、
「最終的にいくら手元に残るか」
を見ることが重要です。
例えば、
売却価格が4,000万円だったとしても、
その4,000万円がそのまま手元に残るわけではありません。
売却時には、
・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・司法書士費用
・住宅ローンの返済
・測量費用
・解体費用
・引っ越し費用
・譲渡所得税が発生する場合の税金
などが必要になることがあります。
そのため、
売却価格－住宅ローン残高－売却費用＝おおよその手取り額
という考え方で確認しましょう。
「高く売れた＝お得」とは限らない
例えば、
A社で4,000万円で売れた。
しかし売却まで長期間かかり、
その間に住宅ローンや管理費などの負担が続いた。
一方で、
B社なら3,900万円でも早く売却できた。
というケースでは、
最終的な負担まで含めると差が小さくなることもあります。
大切なのは、
売却価格だけではなく、手取り額と売却期間をセットで考えることです。
特に住み替えの場合は、
次の住宅購入費用や引っ越し費用も必要になります。
売却後に、
「思っていたよりお金が残らなかった」
とならないよう、早い段階で概算しておきましょう。
準備7｜仲介と買取の違いを理解して売り方を決める
家を売る方法として、代表的なのが
仲介
と
買取
です。
初めて家を売る方は、この違いを知っておきましょう。
仲介とは
不動産会社に販売を依頼し、一般の購入希望者を探してもらう方法です。
条件が合えば、買取より高く売れる可能性があります。
一方で、
・いつ売れるか確定しにくい
・内覧対応が必要になることがある
・買主との条件調整が必要
といった特徴があります。
買取とは
不動産会社などが直接購入する方法です。
一般的には仲介より売却価格が低くなる傾向がありますが、
・早く売りたい
・内覧対応を減らしたい
・築年数が古い
・期限が決まっている
・売却時期を明確にしたい
という場合には選択肢になります。
初めから「仲介だけ」「買取だけ」と決めなくていい
重要なのは、
どちらが自分に合っているか比較することです。
例えば、
「多少時間がかかっても高く売りたい」
なら仲介。
「転勤までに確実に売却したい」
なら買取も比較。
という考え方ができます。
また、
最初は仲介で販売し、
一定期間売れなければ買取を検討する
という方法もあります。
物件や期限によって適した方法は違います。
買取について詳しく知りたい方は、
も参考にしてください。
初めて家を売るときの7ステップ
ここまで準備ができたら、実際の売却へ進みます。
基本的な流れを確認しておきましょう。
STEP1｜売却理由と期限を整理する
なぜ売るのか。
いつまでに売りたいのか。
まずこの2つを決めます。
STEP2｜住宅ローン残高を確認する
住宅ローンが残っている場合は、残高を確認します。
STEP3｜自宅の相場を調べる
周辺の売出価格や成約事例などを確認し、おおよその相場感を持ちます。
STEP4｜複数社へ査定を依頼する
査定価格だけでなく、査定根拠や販売方法も比較します。
STEP5｜不動産会社・担当者を決める
説明力、販売戦略、連絡のしやすさなども確認します。
STEP6｜売却活動を始める
写真撮影、広告掲載、内覧対応などを行います。
STEP7｜契約・決済・引き渡し
買主が決まったら売買契約を結び、最終的に決済・引き渡しへ進みます。
初めての場合、
すべてを最初から覚える必要はありません。
重要なのは、
次に何をするのかを理解しながら進めることです。
不動産売却全体をもっと詳しく確認したい方は、
もあわせてご覧ください。
初めて家を売る人のチェックリスト
査定を依頼する前に、次の項目を確認してみましょう。
□ 売却理由を家族で話した
□ いつまでに売りたいか決めた
□ 住宅ローン残高を確認した
□ 家の資料を確認した
□ 自宅の相場を調べた
□ 査定前に高額なリフォームをしていない
□ 1社だけで決めないと決めた
□ 査定価格の根拠を確認する
□ 担当者まで比較する
□ 仲介と買取の違いを理解した
すべて完璧に準備できていなくても問題ありません。
分からないところは、不動産会社へ相談しながら整理できます。
ただし、
分からないまま契約する
ことだけは避けましょう。
こんな人は早めに査定しておくのがおすすめ
次のような方は、売却を決めていなくても一度現在価格を確認しておくと判断しやすくなります。
・住み替えを考えている
・転勤の可能性がある
・相続した家を所有している
・住宅ローン負担が大きい
・築年数が古くなってきた
・将来売却する可能性がある
・近所の家が高く売れている
・今の家の価値を知りたい
査定を依頼したからといって、
必ず売却する必要はありません。
むしろ、
売るかどうか決めるために査定する
という使い方もできます。
まとめ｜初めて家を売るなら「高く売る」より先に準備する
初めて家を売るときは、
分からないことがあって当然です。
だからこそ、
営業担当者へすべて任せる前に、売主側も最低限の準備をしておきましょう。
今回紹介した7つの準備を振り返ります。
準備1｜売却理由と期限を決める
準備2｜住宅ローン残高を確認する
準備3｜自宅の相場を知る
準備4｜家の資料を確認する
準備5｜複数社の査定を比較する
準備6｜売却費用と手取り額を計算する
準備7｜仲介と買取を理解する
初めての家売却で大切なのは、
「一番高い査定額の会社を探すこと」ではありません。
査定根拠。
販売戦略。
担当者。
売却期間。
手取り額。
これらを比較して、
自分に合った売却方法を選ぶことです。
そして、最初の一歩は、
「今、この家はいくらくらいなのか」
を確認することです。
売るかどうかは査定結果を見てから決めればいい
「家を売るかまだ迷っている」
という方もいるでしょう。
その段階でも問題ありません。
現在価格が分かれば、
住み続ける。
住み替える。
売却する。
買取を利用する。
という選択肢を比較できます。
HOME4Uなら、複数の不動産会社へ査定を依頼して、査定価格や販売提案を比較できます。
初めて家を売る方ほど、
最初の一社だけで決めず、複数社の話を聞いてから判断してください。
【HOME4Uで無料査定を比較する】
そして、不動産売却の査定・媒介契約・販売・契約・引き渡しまで詳しく確認したい方は、
をご覧ください。
コメント