「マンションを売るなら、できるだけ高く売りたい」
「でも、何か月も売れないのは困る」
「売却前にリフォームした方が高く売れるのだろうか？」
マンション売却を考え始めると、このような疑問が出てくるのではないでしょうか。
マンションを上手に売るために重要なのは、最初から「最高値で売ること」だけを目指すことではありません。
現在の相場を把握し、物件に合った売り出し価格と販売方法を選ぶことが重要です。
私は不動産業界で長く仕事をしてきましたが、マンション売却では、最初の価格設定や不動産会社選びによって、その後の販売活動が大きく変わるケースを数多く見てきました。
この記事では、これからマンションを売却する方に向けて、
- マンションを高く売るために確認したいこと
- できるだけ早く売るための考え方
- 査定額だけで不動産会社を決めない理由
- 売却前のリフォームをどう考えるか
- 内覧で確認しておきたいポイント
- 売れないときに見直すポイント
- 不動産会社を比較するときの注意点
などを、「マンション売却7つの鉄則」として解説します。
マンションを売るかまだ決めていない方も、まずは「現在いくらくらいで売れそうなのか」を知るところから始めてみてください。
- マンション売却は最初の「相場確認」で結果が変わる
- 鉄則1｜査定額が一番高い会社に即決しない
- 鉄則2｜売り出し価格を高くしすぎない
- ★★★★★4コマ漫画｜高く売ろうとした結果…★★★★★
- 鉄則3｜マンション売却前にリフォームするべき？
- 鉄則4｜内覧は「清潔感」と「広さ」を見せる
- 鉄則5｜マンションの「部屋以外」も売る
- 鉄則6｜マンションが早く売れないときは値下げ前に原因を確認する
- 鉄則7｜マンション売却こそ複数社を比較する
- マンション売却は「マンションに強い会社」を比較しよう
- マンション売却の7ステップ
- こんな人は早めにマンション査定をしておきましょう
- マンションを売るか迷ったら「維持費」と「現在価値」を確認する
- まとめ｜マンションを高く・早く売るには「売り方」の前に相場を知る
マンション売却は最初の「相場確認」で結果が変わる
マンションを売却するとき、いきなり不動産会社を1社に決める必要はありません。
最初にやっておきたいのは、
「自分のマンションが現在どのくらいの価格帯で売れそうなのか」
を確認することです。
マンションの価格は、単純に「築○年だから○万円」というようには決まりません。
同じマンションでも、
- 所在階
- 方角
- 専有面積
- 間取り
- 室内の状態
- 眺望
- 駅からの距離
- 周辺環境
- 管理状態
- 修繕積立金などの状況
- 同じマンションや周辺マンションの売出・成約状況
などによって評価が変わります。
特にマンションでは、同じ建物内や近隣の類似物件が重要な比較材料になります。
「隣の部屋が○万円で売りに出ているから、自分の部屋も同じくらいだろう」
と考えたくなりますが、売出価格と実際の成約価格は同じとは限りません。
そのため、売却を考え始めた段階では、1社の査定だけで判断せず、複数の査定結果を比較することが大切です。
まだ売ると決めていなくても査定はできる
「査定を依頼したら、その会社で売らなければいけないのでは？」
と心配する方もいます。
しかし、査定を受けたからといって、すぐに売却を決める必要はありません。
まず現在価値を確認して、
住宅ローン残高・住み替え費用・今後の維持費などと比較してから売却するか判断する
という順番でも構いません。
マンションを売るか迷っている段階だからこそ、相場を知ることには意味があります。
マンション売却だけでなく、査定から媒介契約・売買契約・引き渡しまで不動産売却全体の流れを確認したい方は、関連記事「不動産売却完全ガイド」も参考にしてください。
マンションの現在価値が分からない方へ
まず複数の不動産会社の査定を比較して、「いくらくらいで売れそうなのか」を確認してみましょう。
査定額だけでなく、査定の根拠や販売方法まで比較することがポイントです。
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鉄則1｜査定額が一番高い会社に即決しない
複数の不動産会社へ査定を依頼すると、査定額に差が出ることがあります。
たとえば、
A社：3,200万円
B社：3,350万円
C社：3,700万円
という査定結果になったとします。
すると、
「3,700万円と査定してくれたC社が一番高く売ってくれそう」
と考えたくなるかもしれません。
しかし、ここで注意したいのが、
査定額＝実際に売れる価格ではない
という点です。
査定額は、不動産会社が周辺の取引事例や物件の状態などをもとに算出した「売却価格の見込み」です。
実際の売却価格を保証するものではありません。
高い査定額より「なぜその価格なのか」を確認する
不動産会社を比較するときは、査定額の数字だけではなく、
「なぜこの査定額になったのですか？」
と聞いてみましょう。
確認したいのは、
- どの成約事例を参考にしたのか
- 同じマンションの取引実績はあるか
- 競合する売出物件はあるか
- どのような買主を想定しているのか
- いくらから売り出す予定なのか
- どのような販売活動をするのか
といった部分です。
査定額が多少低くても、根拠を具体的に説明できる会社の方が、販売戦略を考えやすい場合があります。
反対に、査定額だけが突出して高い場合は、
「その金額で売れる根拠があるのか」
を確認しておきましょう。
鉄則2｜売り出し価格を高くしすぎない
マンションを高く売りたいからといって、最初から相場を大きく上回る価格で売り出すのが有利とは限りません。
売主としては、
「少し高めに出して、売れなければ値下げすればいい」
と考えるかもしれません。
しかし、購入希望者も周辺相場を調べています。
不動産ポータルサイトなどで比較したとき、同じエリア・同程度の広さや築年数のマンションより明らかに高ければ、内覧候補から外される可能性があります。
「高く売る」と「高く売り出す」は違う
ここは非常に重要です。
高く売ることと、高い価格で売り出すことは同じではありません。
マンションを高く売るためには、
相場から大きく外れない範囲で売り出し価格を設定し、購入希望者から問い合わせや内覧を集める
という考え方も必要です。
売却開始直後は、新着物件として購入希望者の目に入りやすい時期でもあります。
その大切な時期に価格が高すぎて問い合わせがほとんど入らないと、販売機会を逃すことがあります。
売れないときに、すぐ値下げするのも注意
一方で、
「問い合わせがない＝価格が高い」
と決めつける必要もありません。
売れない原因には、
- 価格
- 掲載写真
- 広告内容
- 内覧対応
- 競合物件
- 不動産会社の販売活動
- 物件そのものの条件
など、さまざまな要素があります。
そのため、売れないからといって機械的に値下げするのではなく、
「なぜ問い合わせが少ないのか」
を不動産会社と確認してから対応することが大切です。
この点は後半の「鉄則6｜マンションが早く売れないときは値下げ前に原因を確認する」で詳しく解説します。
★★★★★4コマ漫画｜高く売ろうとした結果…★★★★★
鉄則3｜マンション売却前にリフォームするべき？
マンションを売却するとき、
「古いキッチンを交換した方が高く売れるのでは？」
「壁紙やフローリングを新しくしてから売った方がいい？」
と考える方は少なくありません。
確かに、きれいにリフォームされたマンションは第一印象が良くなることがあります。
しかし、
マンションを売却するために、最初から大規模なリフォームをする必要があるとは限りません。
特に注意したいのが、
リフォームにかけた費用を、そのまま売却価格に上乗せできるとは限らない
という点です。
たとえば300万円かけてリフォームしたからといって、必ず300万円以上高く売れるわけではありません。
マンション売却では、リフォームするかどうかを決める前に、
「現在の状態ならいくらくらいで売れそうなのか」
を確認することが先です。
買主が自分でリフォームしたい場合もある
中古マンションを探している人の中には、
「購入後に自分好みのキッチンにしたい」
「間取りから変更してリノベーションしたい」
という人もいます。
売主が良いと思って選んだ設備や内装が、買主の好みに合うとは限りません。
そのため、大規模リフォームをしてから売却するより、
現状のまま購入して、自分でリフォームしたい買主に選んでもらう
という売り方が適しているケースもあります。
リフォームと「最低限の手入れ」は分けて考える
一方で、
「売却前には何もしなくていい」
という意味ではありません。
たとえば、
- 室内を清掃する
- 水回りをきれいにする
- 不用品を減らす
- 切れた照明を交換する
- 簡単に直せる不具合を確認する
- 内覧時に部屋を明るく見せる
といった対応は、大規模リフォームとは別に考えましょう。
高額な工事をしなくても、清潔感を整えるだけで内覧時の印象は変わります。
リフォームするなら査定後に判断する
売却前にリフォームを検討しているなら、先に不動産会社へ査定を依頼して、
「現状で売った場合」と「リフォームした場合」
について意見を聞いてみるのがおすすめです。
確認したいのは、
① 現状のままなら、どの程度の価格が見込めるのか
② リフォームすると、どの程度販売しやすくなる可能性があるのか
③ どこまで手を入れる必要があるのか
です。
大規模リフォームを契約してから売却相談をするのではなく、
査定 → 販売戦略を確認 → 必要ならリフォームを検討
という順番で進めると、不要な工事を避けやすくなります。
中古マンションのリフォーム・リノベーションについて、費用や進め方、失敗を避けるポイントまで詳しく知りたい方は、関連記事「リフォーム・リノベ完全ガイド」も参考にしてください。
売却前にリフォームするか迷っている方へ
まず現在の状態でマンションを査定してもらいましょう。
複数社に相談すれば、「そのまま売る」「最低限の手入れをする」「リフォームして売る」など、販売方法の違いも比較しやすくなります。
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鉄則4｜内覧は「清潔感」と「広さ」を見せる
マンション売却では、購入希望者が実際に室内を見る**「内覧」**が大きなポイントになります。
写真を見て気に入った人でも、実際に室内を見て、
「思ったより暗い」
「荷物が多くて狭く感じる」
「水回りの汚れが気になる」
となれば、購入を見送る可能性があります。
反対に、
「ここなら暮らしやすそう」
と感じてもらえれば、具体的な購入検討につながりやすくなります。
内覧前に確認したい5つのポイント
大がかりなリフォームをしなくても、次の部分は確認しておきましょう。
① 玄関
購入希望者が最初に見る場所です。
靴や荷物をできるだけ整理し、すっきり見える状態にします。
② リビング
不要な家具や物が多いと、実際より狭く感じることがあります。
床面ができるだけ見えるように整理すると、広さを感じてもらいやすくなります。
③ キッチン・浴室・洗面所
中古マンションでは水回りを気にする購入希望者もいます。
設備が新しくなくても、清掃されているだけで印象は変わります。
④ 窓・バルコニー
カーテンを開け、室内に光を入れましょう。
バルコニーからの眺望もマンションの重要な魅力になる場合があります。
⑤ におい
住んでいる本人は気づきにくいポイントです。
ペット・タバコ・料理などのにおいが残っていないか、内覧前に換気しておきましょう。
「生活感を全部なくす」必要はない
居住中に売却する場合、モデルルームのようにする必要はありません。
重要なのは、
購入希望者が「自分たちがここで暮らす姿」を想像できる状態にすること
です。
高額な家具を買ったり、大規模な模様替えをしたりするより、
整理・清掃・換気・採光
を意識しましょう。
鉄則5｜マンションの「部屋以外」も売る
マンションを売却するとき、室内の広さや設備だけをアピールしてしまいがちです。
しかし、購入希望者が買うのは「部屋」だけではありません。
マンションという建物と、その周辺での暮らしも含めて購入します。
そのため、室内以外の魅力も整理しておきましょう。
たとえば、
- エントランス
- オートロックなどの設備
- 宅配ボックス
- 駐車場・駐輪場
- ゴミ置き場
- 共用部分の管理状態
- 最寄り駅までのアクセス
- スーパー
- 学校
- 病院
- 公園
などです。
管理状態も購入判断の材料になる
中古マンションでは、
「建物がきちんと管理されているか」
も重要です。
室内がきれいでも、共用部分の管理状態などによってマンション全体の印象は変わります。
また購入希望者は、管理費や修繕積立金など、購入後に継続して発生する費用も確認します。
売却を始める前に、不動産会社と一緒に、
「このマンションの強みは何か」
を整理しておくとよいでしょう。
鉄則6｜マンションが早く売れないときは値下げ前に原因を確認する
マンションを売り出してしばらく経っても売れないと、
「価格を下げた方がいいでしょうか？」
と考える方が多いでしょう。
もちろん、売り出し価格が相場より高ければ、価格の見直しが必要になることはあります。
しかし、
売れない原因＝価格
とは限りません。
値下げをする前に、まず販売状況を確認してください。
問い合わせ自体が少ない場合
問い合わせがほとんどない場合は、
- 売り出し価格
- 掲載写真
- 物件紹介文
- 検索される価格帯
- 競合物件
- 不動産会社の販売活動
などを確認します。
特に価格については、
現在売り出されている競合物件だけでなく、実際の成約事例も含めて確認する
ことが重要です。
問い合わせはあるのに内覧につながらない場合
物件ページは見られているのに内覧につながらないのであれば、
価格以外の情報で比較負けしている可能性
も考えられます。
写真の見せ方や物件情報が十分か、不動産会社に確認してみましょう。
内覧はあるのに売れない場合
何組も内覧しているのに購入申し込みが入らない場合は、
- 室内の印象
- 価格
- 設備の状態
- 周辺の競合物件
- 管理費・修繕積立金などの条件
を改めて確認します。
内覧した人から不動産会社に寄せられた感想があれば、それも重要な判断材料になります。
「早く売りたい」ほど値下げだけに頼らない
売却期限が迫っていると、
「とにかく値下げすれば早く売れる」
と考えがちです。
しかし、その前に、
なぜ売れていないのかを数字で確認すること
が大切です。
「問い合わせがない」のか、
「内覧がない」のか、
「内覧はあるが申し込みがない」のか。
この3つでは、取るべき対策が違います。
鉄則7｜マンション売却こそ複数社を比較する
マンションを高く・早く売るためには、不動産会社選びも重要です。
同じマンションを査定しても、
- 査定額
- 売り出し価格の提案
- 広告方法
- 得意なエリア
- マンション売却の実績
- 担当者の説明
- 販売戦略
などは会社によって異なります。
そのため、
「大手だから」
「査定額が一番高かったから」
という理由だけで決めるのではなく、複数社の提案を比較しましょう。
比較するのは査定額だけではない
3社から査定を受けた場合、
査定額の違いよりも「なぜその価格なのか」を比較すること
が重要です。
具体的には、
「この価格で売れる根拠は何ですか？」
「最初はいくらで売り出しますか？」
「どのくらいの期間での売却を想定していますか？」
「このマンションを探している買主はいますか？」
「売れなかった場合は、どのタイミングで何を見直しますか？」
などを確認してみましょう。
説明を比較すると、それぞれの会社の販売方針が見えてきます。
「マンション売却に強いか」も確認する
不動産会社によって得意分野は異なります。
戸建てや土地を得意としている会社もあれば、中古マンションの売買を多く扱っている会社もあります。
特に、
同じマンション・同じエリア・似た価格帯のマンションを扱った経験があるか
は確認しておきたいポイントです。
査定額だけでは分からない部分だからこそ、複数社へ同じ質問をして比較してみましょう。
マンションを高く・早く売りたい方へ
1社だけの査定では、その査定額が高いのか低いのか判断しにくいものです。
複数社の査定額・査定根拠・販売方法を比較して、自分のマンションに合った売却方法を検討しましょう。
［HOME4Uで複数社の無料査定を比較する］
マンション売却は「マンションに強い会社」を比較しよう
マンション売却では、どの不動産会社に依頼しても同じ結果になるとは限りません。
同じ物件でも、不動産会社によって、
- 査定価格の考え方
- 購入希望者へのアプローチ
- 広告の出し方
- 写真や物件情報の見せ方
- 内覧後のフォロー
- 価格を見直すタイミング
などが異なります。
特に確認しておきたいのが、
「そのエリア・そのマンションの売却をどの程度理解しているか」
です。
同じマンションの売却実績があれば確認する
同じマンションで過去に売却を担当した経験があれば、
「どのくらいの期間で売れたのか」
「どのような買主が検討したのか」
「どの部分が評価されたのか」
など、より具体的な販売戦略を聞ける場合があります。
ただし、
「売却実績がある＝必ず高く売れる」わけではありません。
実績だけで決めず、査定根拠や販売方法まで確認しましょう。
マンション査定に特化したサービスも比較したい方は、関連記事「マンションナビの口コミ・評判」も参考にしてください。サービスの特徴や利用前に確認したいポイントをまとめています。
担当者との相性も意外に重要
マンション売却では、査定を受けて終わりではありません。
販売開始後も、
- 問い合わせ状況
- 内覧状況
- 購入希望者の反応
- 競合物件の動き
- 価格の見直し
などについて、不動産会社の担当者と相談することになります。
そのため、
質問にきちんと答えてくれるか
メリットだけでなくデメリットも説明してくれるか
売主の希望を聞いたうえで提案してくれるか
も確認しておきたいポイントです。
会社名だけではなく、実際に売却を担当する人まで見て選ぶことが大切です。
不動産会社だけでなく「どんな営業担当者に任せるべきか」まで確認したい方は、関連記事「不動産売却で営業担当者を見極めるポイント」も参考にしてください。
マンション売却の7ステップ
初めてマンションを売却する方は、
「何から始めればいいの？」
と不安になるかもしれません。
大まかな流れを知っておけば、準備しやすくなります。
STEP1｜マンションの相場を調べる
まず、自分でも周辺の売出物件などを確認してみましょう。
ただし、インターネットに掲載されている価格は基本的に売出価格です。
実際にその価格で成約するとは限らないため、あくまで参考として確認します。
STEP2｜複数の不動産会社へ査定を依頼する
次に、不動産会社へ査定を依頼します。
ここで重要なのは、
査定額だけを比較しないこと。
査定根拠や販売方法まで確認します。
STEP3｜不動産会社を選ぶ
査定結果を比較したら、売却を依頼する不動産会社を検討します。
確認したいのは、
- 査定根拠
- 売却実績
- 販売戦略
- 広告方法
- 担当者の対応
などです。
「一番高い査定額だった」という理由だけで決めないようにしましょう。
STEP4｜売り出し価格を決める
不動産会社と相談して売り出し価格を決めます。
「できるだけ高く売りたい」
「○月までには売却したい」
など、希望条件も担当者へ伝えましょう。
価格と売却期間のバランスを考えることが重要です。
STEP5｜販売活動・内覧対応
販売が始まったら、購入希望者から問い合わせや内覧申し込みが入ります。
居住中の場合は、整理・清掃・換気などを行い、内覧しやすい状態を整えます。
STEP6｜条件交渉・売買契約
購入希望者から申し込みが入ったら、価格や引き渡し時期などの条件を確認します。
双方が合意したら売買契約へ進みます。
売買契約は重要な手続きですので、契約条件や費用について分からない点があれば、契約前に不動産会社へ確認してください。
STEP7｜決済・引き渡し
残代金の受領や所有権移転などの手続きを行い、買主へマンションを引き渡します。
住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消に必要な手続きなどもあります。
必要書類や当日の流れについては、早めに不動産会社や金融機関へ確認しておきましょう。
こんな人は早めにマンション査定をしておきましょう
「まだ売ると決めていないから、査定は早い」
と思う方もいるかもしれません。
しかし、売却を決断してから初めて価格を調べるより、
選択肢がある段階で現在価値を確認しておく
方が判断しやすくなります。
特に、次のような方は一度査定しておくとよいでしょう。
- 住み替えを考え始めた
- 住宅ローンの返済負担が気になる
- 転勤の可能性がある
- 相続したマンションを所有している
- 空き家になる可能性がある
- 管理費・修繕積立金などの負担が気になる
- 老後に向けて住居を整理したい
- 売却するか賃貸にするか迷っている
査定をしたからといって、必ず売却する必要はありません。
「今売ったら、いくらくらいになりそうか」
を把握するだけでも、今後の選択肢を比較しやすくなります。
マンションを売るか迷ったら「維持費」と「現在価値」を確認する
マンションを売るか、そのまま所有するか。
迷ったときは感覚だけで判断せず、数字を整理してみましょう。
まず確認したいのが維持費です。
マンションを所有していると、
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税など
- 駐車場代
- 住宅ローン返済
- 室内設備の修理・交換費用
などが発生する場合があります。
一つひとつは大きく感じなくても、長期間所有すれば負担は積み重なります。
現在価値も同時に確認する
もう一つ確認したいのが、
「今、このマンションはいくらくらいで売れそうなのか」
です。
たとえば、
「まだローンが残っているから売れない」
と思っていても、査定価格とローン残高を比較してみると、売却という選択肢を検討できるケースがあります。
反対に、査定をしてみた結果、
「今は急いで売らずに住み続けよう」
という判断になることもあります。
大切なのは、
売ることを前提に査定するのではなく、判断材料を増やすために現在価値を確認すること
です。
売却価格だけでなく「手元にいくら残るか」を考える
仮にマンションが3,000万円で売却できたとしても、3,000万円すべてが手元に残るわけではありません。
売却時には、条件に応じて仲介手数料、登記関係費用、住宅ローン返済などの支出が発生します。
さらに、売却益が生じた場合は税金の確認が必要になることもあります。
そのため、
査定価格－住宅ローン残高－売却に必要な費用
という視点で、資金計画を確認しましょう。
税金については個別事情によって扱いが変わるため、必要に応じて税務署や税理士などへ確認してください。
まとめ｜マンションを高く・早く売るには「売り方」の前に相場を知る
マンションを上手に売却するための7つの鉄則を、もう一度整理します。
鉄則1｜査定額が一番高い会社に即決しない
鉄則2｜売り出し価格を高くしすぎない
鉄則3｜売却前のリフォームは査定してから判断する
鉄則4｜内覧は「清潔感」と「広さ」を見せる
鉄則5｜マンションの「部屋以外」も売る
鉄則6｜売れないときは値下げ前に原因を確認する
鉄則7｜マンション売却こそ複数社を比較する
マンションを高く売りたいからといって、最も高い査定額の会社を選んだり、大規模なリフォームをしたり、高い価格で売り出したりすることが必ずしも正解とは限りません。
反対に、早く売りたいからといって、最初から必要以上に価格を下げる必要もありません。
大切なのは、
①現在の相場を知る
②複数社の査定根拠を比較する
③自分の希望する価格と売却期限を整理する
④物件に合った販売方法を選ぶ
という順番です。
「できるだけ高く売りたい」
「できれば早く売りたい」
この2つを両立させるためにも、まずは自分のマンションの現在価値を確認するところから始めましょう。
マンション売却で後悔しないために、まず相場を確認しましょう。
1社だけでは査定額が適正なのか判断しにくいため、複数の不動産会社から査定を受け、査定額だけでなく「価格の根拠」「販売方法」「売却までの考え方」まで比較することが大切です。
［HOME4Uでマンションの無料査定を比較する］
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