土地探しでよく見かける「容積率」って何?

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不動産・投資

これから家を建てようと思って土地から探している人って多いと思います。

でも土地探しってなかなか難しいですよね。

駅からの距離が近くて、静かで、きれいに整った住宅地で、いい形の土地ないかなぁ、と皆さん考えます。

そんな売り土地があればいい値段ですぐ売れてしまうので、なかなか目にすることがありません

そんな難しい土地探しの中、いろんな資料を見ていると「容積率」という言葉を目にすることがあると思います。

この「容積率」とはどういう意味か、についてお話していきます。

土地探しをしている人は読んでみてください

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売り土地の物件概要書などを見てみると「容積率」という言葉を目にします。

建築物を建てる時に大事なポイントなので理解しておきましょう

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容積率とは?

都市計画では、市街地の良好な環境を守るために、いろんな制限を設けています。

自分の好きな大きさの家やビルを好きなところに建ててはいけなくて、地区ごとにいろんな制限があります

その制限の種類として、建ぺい率制限、容積率制限、斜線制限、絶対高さ制限、外壁の後退距離、日影制限、等があります。

その中の「容積率」についてお話します。

容積率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことです

容積率は何のために決められているかというと、建築物の規模を抑えるため、です。

建築物の規模が大きくなると、空地も少なくなり、日照や通風が悪くなります。

さらに多くの人が住んだり、利用する人が多くなるため、人や物の動きが増えることで道路が混雑したり、交通施設、上下水道などの公共施設の需要も増えてきます。

そのため、これらの公共施設とのバランスを保つために、適正な建築物の規模を定めなければならないという事になります。

容積率

容積率=延べ面積/敷地面積×100%

容積率の計算式はこうなります。

容積率の表示方法は、パーセントで表示する場合と分数で表示する場合があります

不動産会社の物件概要書などはほとんどパーセント表示になっています

容積率の限度

建築基準法で定められた容積率の限度以内で建築物を建てなければなりません。

その容積率は地域によって変わります。

なのでまずは、建築しようとしている敷地の容積率の限度を調べなければなりません。

定められた容積率を「指定容積率」と言います。

そして調べた容積率がそのまま限度になるのではなく敷地の接道している道路の幅員によっても変わるので注意が必要です。

道路幅員による容積率と指定容積率の小さい方がその地域の容積率の限度になります

前面道路の幅員による容積率の限度の求め方

①前面道路幅員が12m未満の場合

①と②のうちで厳しい方が容積率の限度になります

②前面道路幅員が12m以上の場合

前面道路幅員による容積率は考えなくてもいいです。指定容積率がそのまま容積率の限度になります。

※前面道路幅員による容積率を求める時、敷地に2以上の前面道路がある場合は幅員の大きい方を取る

容積率算定上の特例

建築基準法上の延べ面積(容積対象延べ面積)には、住宅の誓いの部分の特例、駐車場などの特例、共同住宅の共用部分の不算入などの規定があります。

これらの部分は容積率算定上の延べ面積から除外されます。

容積率算定上の延べ面積から除外されるもの
  • 住宅の地階部分(建築できる最大延べ面積の1/3を限度とする)
  • 駐車場や駐輪場の施設(建築できる最大延べ面積の1/5を限度とする)
  • 共同住宅の共用の廊下、階段(その部分はすべて不算入とする)

それぞれ説明していきます

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①住宅の地階部分の特例

次の①と②の条件を満たす住宅の床面積は、その建築物のうち、住宅として使用する部分の床面積の合計(地下の住宅部分も含む)の1/3を限度として容積率算定上の延べ面積から除外されます。

①h1≧h/3 (地階の床面から地盤面までの高さh1が、地階の高さの1/3)

②h2≦1m(地盤面から地階の天井までの高さh2が1m以下)

また建築できる最大延べ面積ではなく、容積率算定上の延べ面積を基準として考えると、次のことがいえます。

・地階の住宅部分の床面積は容積率算定上の延べ面積の1/2まで除外できる。

・地下の住宅部分の床面積を含む建築できる最大延べ面積は、容積率算定上の延べ面積の3/2(1.5倍)になる

容積率算定上の延べ面積の特例があるために、建築できる最大延べ面積と容積率算定上の延べ面積とは異なることがあります。

②駐車場などの特例

駐車場や駐輪場の施設がある場合、それらの部分の床面積は、建築できる最大延べ面積の1/5を限度として、容積率算定上の延べ面積から除外されます

また、建築できる最大延べ面積ではなく、容積率算定上の延べ面積から除外されます

また、建築できる最大延べ面積ではなく、容積率算定上の延べ面積を基準として考えると、次のことが言えます。

・駐車場などの床面積は、容積率算定上の延べ面積の1/4まで除外できる

・駐車場などの床面積を含む建築できる最大延べ面積は、容積率算定上の延べ面積の5/4(1.25)倍になります

③共同住宅の共用部分の不算入

共同住宅の共用の廊下、または共用の階段の床面積は、それらの解放の有無を問わず、容積率算定上の延べ面積から除外されます。

ただし、エレベーターシャフト、住戸内の廊下、メゾネット住戸内の階段は除外されません

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2以上の異なる容積率の区域にまたがる場合

一つの敷地が容積率の異なる2以上の区域にまたがる場合の最大延べ面積を求めるには、それぞれの区域ごとに延べ面積の検討をし、それらの延べ面積を合計したものが、その敷地の最大面積となります。

したがって、その敷地の容積率は最大延べ面積を敷地全体の面積で割った数値になります。

・最大延べ面積を求めるには、Ⅰの延べ面積a×AとⅡの延べ面積b×Bを計算してそれらを合計します。

 敷地面積の過半の区域の制限ではない。

・敷地全体の容積率を求めるには、最大延べ面積を敷地全体の面積で割ります。

最大延べ面積(ⅠとⅡの敷地部分の延べ面積の合計)=a×A+b×B(㎡)

敷地全体の容積率=a×A+b×B / A+B=ⅠとⅡの敷地部分の延べ面積の合計 / 敷地全体の面積

という事になります.

特定道路による容積率の緩和

敷地の前面道路が6m以上12m未満で、その前面道路が幅員15m以上の道路(特定道路)に延長70m以内で接する場合には、前面道路幅員を割り増しする緩和があります。これは、広い道路に面する敷地の容積率と、それに隣接する狭い道路に面する敷地の容積率とについて、急に変化することなく、緩やかに連続的に変化させていこうというものです。

ここのお話は、結構ややこしいので、住宅建築をお考えの方はほぼ関係ないので飛ばしていただいても大丈夫です。

ビルなどの商業系建築物の方が当てはまる確率は高い緩和になります

次の3つの条件をすべて満たす場合は、前面道路幅員Wrに緩和される幅員Waを加えることができます。

①6m≦Wr<12≦

②L≦70m

③前面道路が15m以上の道路(特定道路)に接すること

W=Wr+Wa

Wa=(12-Wr)×(70-L)/ 70

この敷地の前面道路幅員による容積率は 

(Wr+Wa)×4/10(または6/10)

まとめ

ここまで容積率についてお話して来ました。

ややこしい話なので、難しかったと思います。

住宅地の多くは指定容積率200%になっています

道路幅員によって、160%~200%になることが大半です。

何となく覚えておいてください。

この記事があなたの土地探し、建築物のプラン作成のお役に立ったなら幸いに思います

以上、コロコロでした!

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