旧耐震住宅は売れる？後悔しない売却7つの鉄則

「築40年以上だけど、本当に売れる？」

「旧耐震だから査定価格がかなり下がるのでは？」

「耐震補強してから売った方がいい？」

1981年以前に建てられた住宅を所有していると、売却時に「旧耐震」という言葉が気になると思います。

しかし、最初に結論をお伝えすると、

旧耐震住宅だからという理由だけで、売却できないわけではありません。

立地、土地価値、建物状態、マンションなら管理状態などによっては、十分売却できる可能性があります。

一方で、新しい住宅と同じ感覚で売却すると苦戦することもあります。

私は不動産業界に28年以上携わり、古い住宅の売買も数多く見てきました。

旧耐震住宅で重要なのは、

「古いから安くする」のではなく、その物件に合った売り方を選ぶこと。

この記事では、旧耐震住宅を売却するときに知っておきたい7つの鉄則を解説します。

まず確認｜「旧耐震住宅」とは？

一般に「旧耐震」と呼ばれるのは、1981年6月1日より前の旧耐震基準で建築確認を受けた建物です。

1981年6月1日から新耐震基準が適用されています。

ただし注意したいのは、

「1981年以前に完成した＝必ず旧耐震」と単純に判断しないことです。

基準の切り替えは建築確認の時期が関係するため、建築確認済証などの資料を確認する必要があります。

マンションの場合も同様です。

築年数だけを見て、

「旧耐震だから売れない」

と決めつける必要はありません。

まず自分の物件がどの耐震基準に該当するのか確認しましょう。

鉄則1｜旧耐震という理由だけで「売れない」と決めつけない

旧耐震住宅を所有している方から、

「こんな古い家、価値なんてないですよね？」

と聞かれることがあります。

しかし、不動産の価値は築年数だけでは決まりません。

例えば戸建てなら、

なども重要です。

建物の評価が低くても、土地に十分な価値があるケースがあります。

マンションなら、

などによって評価されます。

築年数だけを理由に、自分で安い価格を決めてしまうのは避けましょう。

古い家ほど、まず査定して市場価値を確認する。

ここから始めます。

不動産売却全体の基本から確認したい方は、こちらの記事も参考にしてください。

➡不動産売却完全ガイド｜家を高く・早く売る7つの鉄則】

鉄則2｜1社の査定額だけで価値を判断しない

旧耐震住宅は、新しい住宅以上に不動産会社によって評価が分かれることがあります。

A社

「古いので難しいですね」

B社

「土地としてなら需要があります」

C社

「このエリアなら中古住宅として探している人がいます」

という違いが出る可能性があります。

なぜでしょうか。

不動産会社によって、

が違うからです。

そのため、一社から低い査定額を提示されたとしても、

「うちの家はこの価格なんだ」

と即断しないでください。

複数社の査定と、その査定額になった根拠を比較しましょう。

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鉄則3｜耐震補強やリフォームを先にしない

「耐震補強すれば高く売れるのでは？」

「キッチンやお風呂を新しくした方が売れそう」

と考える方もいるでしょう。

しかし、売却目的なら、

査定前に高額な工事をするのはおすすめしません。

例えば300万円かけて工事しても、売却価格が300万円以上上がるとは限らないからです。

また中古住宅を探す人の中には、

「古い家を安く買って、自分好みにリノベーションしたい」

という層もいます。

売主が工事した内容が、買主の希望と一致するとは限りません。

まず、

現状のまま売った場合はいくらか

を確認してください。

そのうえで不動産会社と相談し、

を比較して判断します。

鉄則4｜戸建ては「建物」だけでなく土地価値を見る

旧耐震の戸建てで重要なのが、

土地としての価値です。

築40年、50年になると、建物そのものの市場評価が低くなるケースがあります。

しかし、

駅から近い。

人気の住宅地。

整形地。

日当たりが良い。

十分な土地面積がある。

このような土地なら、建物が古くても需要が期待できます。

購入者が、

「古家を解体して新築したい」

と考える可能性もあります。

ただし、ここで必ず確認したいのが、

再建築できる土地かどうか

です。

接道条件などによっては、建物を解体すると新しい住宅を建てられないケースがあります。

「古いから更地にして売ろう」

と自己判断して解体するのは危険です。

解体する前に不動産会社へ相談してください。

鉄則5｜旧耐震マンションは「管理状態」まで確認する

旧耐震マンションでは、築年数だけでなく、

マンション全体がどう管理されてきたか

も重要です。

確認したいのは、

などです。

同じ築年数でも、

定期的に修繕されているマンションと、

十分な管理がされていないマンションでは、

購入希望者の印象は大きく変わります。

売却する際は、管理規約や修繕履歴などの資料を準備しておくと、不動産会社も物件を評価しやすくなります。

マンション売却について詳しく知りたい方は、こちらも参考にしてください。

➡【マンションを上手に売る7つの鉄則】

鉄則6｜売れない場合は「買取」という選択肢も比較する

旧耐震住宅は、一般の買主を探す仲介だけが売却方法ではありません。

不動産会社による買取

も選択肢になります。

買取では、不動産会社などが物件を直接購入します。

そのため、

といった場合に検討しやすい方法です。

ただし一般的には、仲介で市場に売り出す場合より売却価格が低くなる傾向があります。

だからこそ、

「旧耐震だから最初から買取」

と決める必要もありません。

仲介ならいくらなのか。

買取ならいくらなのか。

両方を比較して、自分に合った方法を選びましょう。

早期売却を考えている方は、こちらの記事も参考にしてください。

➡【不動産スピード買取完全ガイド｜後悔しない7つの鉄則】

鉄則7｜旧耐震住宅ほど「売り方」を複数社で比較する

旧耐震住宅の売却で最も避けたいのは、

最初に相談した一社の意見だけで決めてしまうことです。

会社によって、

「中古住宅として売りましょう」

「土地として売りましょう」

「先に耐震診断を検討しましょう」

「買取の方が向いています」

など、提案が変わることがあります。

だからこそ比較したいのは、

査定額だけではありません。

・査定価格

・査定根拠

・販売方法

・売却期間

・修繕の必要性

・仲介・買取

・担当者の経験

まで比較してください。

特に旧耐震物件の売却経験がある担当者なら、その物件の弱点だけでなく、どこを評価して買主へ伝えるべきか提案してくれる可能性があります。

➡【不動産売却の営業担当者を見極める7つの鉄則】

旧耐震住宅を売る前に確認したい7項目

売却を始める前に、次の項目を確認しておきましょう。

全部そろっていなくても査定はできます。

分からない部分があるなら、それも含めて不動産会社へ相談してください。

旧耐震住宅の売却方法は大きく3つ

旧耐震住宅だからといって、売り方は一つではありません。

① 現状のまま仲介で売る

中古住宅として購入希望者を探します。

立地や状態によっては、リノベーション前提の買主が見つかる可能性があります。

② 土地・古家付き土地として売る

戸建てなら土地価値を中心に売却する方法があります。

ただし解体の要否は、不動産会社と相談してから判断しましょう。

③ 不動産会社へ買取してもらう

価格より売却スピードを優先したい場合などに検討します。

重要なのは、

どれか一つを最初から選ぶことではありません。

それぞれの場合、

「いくらで売れそうか」

「どれくらい時間がかかるか」

を比較してから決めましょう。

古い家ほど「今の価格」を確認してから考える

旧耐震住宅だからといって、

「どうせ安い」

と決めつける必要はありません。

逆に、

「リフォームすれば高く売れるはず」

と先にお金をかける必要もありません。

まず確認したいのは、

現状のままなら、いくらで売れるのか。

HOME4Uなどの一括査定を利用すれば、複数の不動産会社へ査定を依頼して、価格や売却方法を比較する方法があります。

特に古い住宅では、会社によって評価や提案が分かれる可能性があります。

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こんな人は早めに査定しておきましょう

次のような方は、売却を決める前でも一度査定しておくことをおすすめします。

売るかどうかは、査定後に決めても構いません。

価格が分からない状態では、

売却

リフォーム

解体

保有

のどれが良いのか比較できないからです。

「まだ売らない」人ほど、現在価値を知っておく。

これも大切な考え方です。

まとめ｜旧耐震でも「古いから売れない」と決めつけない

旧耐震住宅は、新しい住宅と比べて売却時に確認すべきポイントが増えることがあります。

しかし、

旧耐震＝売れない

ではありません。

今回の7つの鉄則を振り返ります。

鉄則1｜旧耐震だけで「売れない」と決めつけない

鉄則2｜1社の査定だけで価値を判断しない

鉄則3｜耐震補強やリフォームを先にしない

鉄則4｜戸建ては土地価値まで見る

鉄則5｜マンションは管理状態まで確認する

鉄則6｜仲介だけでなく買取も比較する

鉄則7｜複数社の売却方法を比較する

旧耐震住宅で重要なのは、

「古い家をどうするか」

を自分だけで決めないことです。

現状のまま売る。

必要な修繕をする。

土地として売る。

買取を利用する。

どの方法が有利なのかは、物件によって変わります。

だからこそ最初に、

現在の価格と売却方法を比較してください。

売るか迷っている段階でも査定して大丈夫

「旧耐震だから査定しても安いだろう」

と思って何年も放置するより、一度現在価値を確認しておく方が今後の選択肢を考えやすくなります。

査定したからといって、必ず売却する必要はありません。

複数社の査定を比較して、

仲介ならいくら

買取ならいくら

どんな売り方ができるのか

を確認するところから始めてみてください。

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不動産売却そのものを最初から確認したい方は、

不動産売却完全ガイド｜家を高く・早く売る7つの鉄則も参考にしてください。