土地の測量の種類と意味

不動産・投資

街中を歩いていていると三脚にカメラみたいなものが乗っているものをのぞき込んでいる人を見たことがあると思います。

何をしているのかなぁと思われた方もいらっしゃると思います。

あれは測量をしている最中です。

この記事を読むと、測量には種類があるということと、測量することの意味、メリットについてわかるようになります。

自分で持っている土地などの不動産の売却をお考えの方には特に知っておいてほしいことになりますので読んでみてください

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測量の種類

一口に測量といっても種類があります。

種類によって確実性に差があります。

今回は住宅用地で用いられる測量2つについてお話していきます。

その二つとは「現況測量」「確定測量」です。

現況測量

現況測量とは、大まかな土地の広さを知るのに行います。「仮測量」と言ったりもします。

現況測量では、隣地や道路との境界と思われるブロック、杭、壁、側溝などをポイントとして測量したものです。

そのポイントが境界として正しければその測量を基に作った図面が正しいということになりますが、「境界と思われる」だけで、確定したポイントをもとにしていないので、仮測量ということになります。

杭や、ブロックなどがあれば間違いなさそうですが、境界に接した隣地の承諾を得たポイントが確定したポイント」ということになります。

では「現況測量」は何のために行うのでしょうか?

現況測量(仮測量)は次のようなときに、行われます。

  1. 建物の新築時
  2. 土地の高低差
  3. 土地の評価時
  4. 測量図の確認時

一つずつお話します。

建物の新築時

建物の新築時に行うのが一番一般的だと思います。

建物を建てる場合、土地に対してどれくらいの建築面積が使えるか(建ぺい率)、道路が4mない場合の中心後退(セットバック)の面積などが、プランを作成するときに絶対に必要になります。

なので、建物新築時は必要になります。

土地の高低差

測量というと平面的なものを想像しがちですが、高低差がある土地では土地の低いところと高いところの差があることも多いです。

この差を測るのも現況測量で行うことが一般的です。

土地の評価時

相続税の計算をするときに、土地の評価額というのが必要になります。

評価額を出すうえで「土地の面積」や、「道路に面している間口」「奥行き」が必要となります。

この時にも現況測量を行います。

測量図の確認時

「地積測量図」という法務局に保管してある図面だったり、「分筆申告図」という法務局もしくは市役所に保存してある測量した図面というのがあることがあります。

その図面があっているかどうかを確認するために現況測量を行うことがあります。

地積測量図、分筆申告図の古いものは、今の測量技術で測ったら面積が違うことが多いです。

以上が現況測量が行われることが多いパターンです。

現況測量に要する費用は概ね10万円から20万円くらいです。

現地の状況によっても値段は変わってきます。

確定測量

確定測量とはその土地に接しているすべての隣接者の承諾を得たポイントをもとに測量したもののことを言います。

隣接した土地の所有者立会いの基、ポイントが決定し、境界確認書を作成して両者記名押印するので将来の境界紛争を防ぐという意味もあります。

確定測量は測量図として最高の確実性を持ったものといえると思います。

ただし、難点もあります。

  • 費用が高いこと
  • 作成に時間がかかること

この2点があげられます。

費用は測量会社によってまちまちです。

一般的な住宅地でも場合によっては、100万円ぐらいしたりします。

多いのは50万円から80万円くらいかなというのが筆者の感覚です。

隣接者が多いと費用が上がりやすいです。

確定測量にかかる時間は隣接者の協力の度合いによって大きく変わってきます。

なかなか境界立ち合いに応じてくれなかったり、隣接者の行方が分からなかったりすることがあります。

確定測量を土地家屋調査士に依頼すると、最低2か月はかかるといわれると思います。

確定測量を行うときはかなり時間の余裕を見ておかなければなりません。

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確定測量が必要な時

確定測量が必要なのは以下の場合が多いです

  • 土地の売買時
  • 土地の物納時
  • 土地の分筆時

以上が代表的な確定測量が必要な場合です。

一つずつお話します。

土地の売買時

土地を購入しようとする人からすると、境界が確定していて、面積もしっかりわかっていて、将来境界紛争の可能性がないのが一番いいということになるので、確定測量が終わった状態での売買が望ましいということになります。

ただし、売主からすると近隣の協力が得られなければ、土地が売れないことになります。

土地の物納時

相続が発生した時に、相続税を現金で納める代わりにもので納める「物納」というものがあります。

土地を「物納」する場合、確定測量が必要になりました。

確定測量は時間がかかるため、相続が発生してからでは期限に間に合わないケースが出てきます。

なので、生前に確定測量はすましておいた方がいいということになります。

土地の分筆時

土地を分筆(土地をいくつかに割ること)する場合にも確定測量が必要になります。

不動産業者が大きい土地を買って、いくつかに割って複数の一戸建てを販売するケースがこれに当たります。

この場合、確定測量が終わった状態でないと売買が難しくなります。

測量することの意味

今までも少し書いてきましたが、何のために測量をするのかというと、

  • その土地の正確な面積を測るため
  • 将来、境界紛争が起こらないようにするため
  • 相続時の物納のため

等です。

自分のためでもあり、隣接者、相続人のためでもあります。

自分にも、隣接者にも、相続人にもメリットがあるということです。

無人島一つをまるまる購入するとします。

その場合、土地の測量は特に必要ありません。

島の陸地は全部自分のものになって、隣接者がいないので、誰とも境界紛争にならないからです。

しかし、住宅地はそうはいきません。

「どこからどこまでが自分の土地で、面積は○○㎡だ」と言えるようにしてようにしておくべきです。

しかし、今までお話したように、隣地の土地所有者が境界立ち合いに応じてくれなかったり、無茶な境界線を主張してきて境界が決まらない場合があります。

そんな時はどうしたらいいでしょうか?

そんなときのために「筆界特定制度」というのがあります。

筆界特定制度というのは筆界特定登記官が外部の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて現地における土地の境界の位置を特定する制度です。

時間はかかりますが、裁判よりは早く終わります。

どうしてもというときは、この制度があるんだということを覚えておいてください。

「土地を急ぎで売りたいので確定測量や筆界特定制度の時間は待てない」

「土地を売りたいが隣地所有者と人間関係が良くないので境界立ち合い等の協力は望めそうもない」

というケースもあると思います。

この場合は、「不動産会社に直接買ってもらう」という方法があります。

この場合、確定測量ができていなくても購入してくれる場合があります。

売却資金も早く用意してくれたり、メリットもあります。

デメリットとしては金額が低くなることです。

急ぎの場合は不動産業者による買取も検討してみてください

2~3社見積もりを取れば大体の金額が見えてくると思います。

家づくり

まとめ

測量の種類と、測量することの意味についてお話してきました。

建物を建てたり、土地の売却するときに測量が必要なんだということがわかっていただけたかなと思います。

ほかにも必要となるケースはありますが代表的なケースをお話させていただきました。

やはり将来に備えて、ご自分の所有の土地が境界がはっきりしていないなと思ったら、一度、測量事務所もしくは土地家屋調査士事務所に相談してみるのが良いと思います。

以上、コロコロでした!

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