「マンションを売り出したのに、なかなか問い合わせが来ない」
「内覧には来てもらえるのに、購入申し込みにつながらない」
「不動産会社から値下げを提案されたけれど、本当に下げていいの？」
マンションを売り出して1か月、2か月、3か月と時間が経つと、不安になってくるものです。
特に周辺のマンションが売れているのを見ると、
「自分のマンションだけ売れないのでは？」
と焦ってしまうかもしれません。
しかし、マンションが売れないからといって、
すぐに大幅な値下げをする必要があるとは限りません。
マンションが売れない原因には、
価格。
競合物件。
広告。
写真。
内覧。
販売戦略。
不動産会社との相性。
など、さまざまなものがあります。
私は不動産業界に28年以上携わり、不動産売買や住宅の現場を見てきました。
その経験からお伝えしたいのは、
マンションが売れないときは「値下げする前に、どこで購入希望者が止まっているのか」を確認することが重要
ということです。
この記事では、
マンションが売れない7つの原因と、売却開始から3か月前後たっても売れない場合に確認したい対策を順番に解説します。
値下げ。
販売方法の変更。
不動産会社の変更。
買取。
などを決める前に、まず現在の販売状況を整理してみましょう。
- マンションが売れないときは「問い合わせ」と「内覧」を最初に確認する
- 原因1｜売出価格が周辺相場と合っていない
- 原因2｜競合マンションの方が魅力的に見えている
- 4コマ漫画｜「売れないから値下げ」する前に
- 原因3｜物件写真・広告でマンションの魅力が伝わっていない
- 原因4｜内覧で「購入後の暮らし」をイメージしにくい
- 原因5｜不動産会社の販売戦略が弱い
- 3か月売れないなら不動産会社を変えるべき？
- 「今の会社で継続」か「別会社へ変更」かを判断する
- 大幅値下げの前に「別会社ならどう売るか」を確認する
- 原因6｜管理費・修繕積立金・築年数など「マンション特有の条件」が重い
- 原因7｜仲介だけにこだわりすぎている
- 3か月売れないマンションは「値下げ・会社変更・買取」を比較する
- マンションが売れないときの7ステップ
- マンションが売れないときのチェックリスト
- こんな状態なら再査定を検討する
- まとめ｜マンションが3か月売れないなら「値下げ前に原因」を確認する
- 値下げする前に「別会社ならどう売るか」を確認する
マンションが売れないときは「問い合わせ」と「内覧」を最初に確認する
マンションが売れないと、
「価格が高いのでしょうか？」
と考える方が多いでしょう。
確かに価格は重要です。
しかし、
いきなり価格を下げる前に確認したい数字があります。
それが、
問い合わせ件数
と
内覧件数
です。
この2つを見ることで、
購入希望者がどの段階で離れているのかを推測しやすくなります。
問い合わせ自体が少ない場合
売却を開始しても問い合わせがほとんどない場合は、
購入希望者が広告を見た段階で候補から外している可能性があります。
例えば、
・売出価格が周辺相場より高い
・同じマンション内に安い競合物件がある
・近隣に条件のよいマンションが売り出されている
・写真の印象がよくない
・間取りや設備などの魅力が伝わっていない
・広告への掲載状況が十分ではない
などを確認します。
この段階では、
室内を大規模にリフォームするより、
価格・競合・広告を先に確認する
方がよいでしょう。
問い合わせはあるのに内覧されない場合
問い合わせは来る。
広告ページも見られている。
それなのに内覧につながらない。
この場合は、
購入希望者が詳しい条件を確認したところで候補から外している可能性があります。
例えば、
管理費。
修繕積立金。
駐車場。
階数。
向き。
築年数。
駅からの距離。
引き渡し条件。
などです。
担当者へ、
「問い合わせした人が内覧しなかった理由は分かりますか？」
と聞いてみましょう。
内覧はあるのに申し込みがない場合
これは重要なサインです。
購入希望者は、
広告を見て、
「一度見てみたい」
と思っています。
つまり、
広告だけが大きな問題とは限りません。
内覧後に購入申し込みへ進まないのであれば、
・室内の印象
・価格とのバランス
・競合マンションとの比較
・設備状態
・眺望や日当たり
・共用部分の印象
などを確認する必要があります。
担当者には、
「内覧した方は、どこを気にしていましたか？」
と聞いてください。
内覧者の反応には、売れない原因を見つけるヒントがあります。
まず数字を担当者に聞く
売却中なら、次の3つを確認してみてください。
①これまでの問い合わせ件数
②これまでの内覧件数
③内覧後の購入希望者の反応
この3つが分からない状態で、
「300万円下げましょう」
と言われても、本当に値下げが必要なのか判断しにくいでしょう。
まず、
どの段階で購入希望者が離れているのか
を確認するところから始めます。
不動産売却全般について確認したい方は、
も参考にしてください。
原因1｜売出価格が周辺相場と合っていない
マンションが売れない原因として、最初に確認したいのが、
売出価格
です。
中古マンションを探している人は、1つの物件だけを見ているとは限りません。
例えば、
同じ駅。
同じエリア。
同じ価格帯。
似た築年数。
似た広さ。
などのマンションを比較します。
その中で、
自宅マンションだけ価格が高ければ、
内覧候補から外される可能性があります。
マンションは比較されやすい
戸建ての場合、
土地の形。
道路条件。
建物。
敷地面積。
などが一軒ごとに違います。
一方、マンションでは、
同じ建物内で別の部屋が売り出されることがあります。
例えば、
あなたの部屋
3LDK・70㎡・4,280万円
同じマンションの別の部屋
3LDK・72㎡・3,980万円
という状況なら、購入希望者は当然比較します。
もちろん、
階数。
向き。
室内状態。
リフォーム歴。
眺望。
などが違えば価格差があっても不自然ではありません。
重要なのは、
「なぜ自分の部屋がこの価格なのか説明できるか」
です。
査定価格と売れる価格は同じではない
売却前に不動産会社から、
「4,500万円くらいで売れると思います」
と言われたので、
4,500万円で販売を開始した。
しかし、3か月たっても売れない。
このような場合、
最初の査定価格が市場の反応と合っていたか確認する必要があります。
査定価格は、
その価格で必ず売れることを保証するものではありません。
そのため、
「最初に4,500万円と言われたから絶対に4,500万円で売る」
と考えるのではなく、
販売開始後の反応も見ながら判断します。
値下げする前に「根拠」を確認する
不動産会社から、
「200万円下げましょう」
と言われたら、
その場ですぐ了承するのではなく、
理由を聞いてください。
例えば、
「同じマンションの同タイプが4,100万円で成約したため」
「4,000万円前後の物件には問い合わせが集まっているため」
など、具体的なデータがあれば判断材料になります。
一方、
「3か月売れていないので、とりあえず下げましょう」
だけなら、
他の原因も確認した方がよいでしょう。
大切なのは、
値下げするかどうかではなく、なぜその価格へ変更するのか
です。
原因2｜競合マンションの方が魅力的に見えている
価格に大きな問題がなくても、
周辺に競合物件が多ければ売却が長期化することがあります。
中古マンションの購入希望者は、
あなたの部屋だけを見て判断するわけではありません。
例えば予算4,000万円なら、
3,500万円〜4,500万円程度の物件を複数比較している可能性があります。
そこで、
駅徒歩5分。
築10年。
70㎡。
4,000万円。
という競合マンションと、
駅徒歩10分。
築20年。
65㎡。
4,100万円。
という自宅マンションが並んでいれば、競合物件が選ばれやすくなることがあります。
同じマンション内の売出物件は必ず確認する
マンション売却で特に注意したいのが、
同じマンション内の競合
です。
同じ建物なら、
立地。
築年数。
共用設備。
管理状況。
など、多くの条件が同じです。
購入希望者は、
階数。
向き。
広さ。
室内状態。
価格。
などを比較しやすくなります。
そのため、
自分の部屋を売却するときは、
同じマンション内に現在何部屋売り出されているか
を担当者へ確認してください。
成約物件と売出物件は分けて考える
ここも重要です。
不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、
基本的には、
「売主が現在希望している価格」
です。
実際にその価格で売れたとは限りません。
そのため、競合を見るときは、
現在の売出価格だけでなく、
可能であれば担当者に、
「最近、このマンションや周辺で実際にいくらで成約していますか？」
と確認してください。
売出価格と成約価格の両方を見ることで、自宅の価格が適切か判断しやすくなります。
4コマ漫画｜「売れないから値下げ」する前に
3か月売れない＝失敗ではない
マンションを3か月販売して売れないと、
「もうこのマンションは売れないのでは？」
と不安になるかもしれません。
しかし、
3か月売れなかったという事実だけで、大幅値下げを決める必要はありません。
見るべきなのは、
その3か月間に、
何件問い合わせがあったのか。
何組が内覧したのか。
どんな反応だったのか。
競合物件はどうだったのか。
販売方法を改善したのか。
という中身です。
例えば、
問い合わせがほぼゼロなら、
価格や広告などを見直します。
問い合わせは多いのに内覧されないなら、
詳細条件を確認します。
内覧が10件あっても申し込みがないなら、
価格と実際の印象のバランスなどを確認します。
つまり、
「3か月」という期間だけを見るのではなく、購入希望者の反応を見る
ことが重要です。
売れない理由が分かれば、
値下げ。
広告改善。
室内改善。
販売戦略の変更。
不動産会社の見直し。
など、次に何をすべきか判断しやすくなります。
原因3｜物件写真・広告でマンションの魅力が伝わっていない
価格や競合物件に大きな問題がなくても、
広告でマンションの魅力が十分に伝わっていない
と、問い合わせにつながりにくくなります。
中古マンションを探している人の多くは、最初から現地へ見に来るわけではありません。
まず、
物件写真。
間取り。
価格。
立地。
築年数。
設備。
管理状況。
などを見て、
「このマンションを内覧してみたいか」
を判断します。
つまり広告ページは、
購入希望者にとって最初の内覧ともいえます。
自分のマンションの広告を実際に見てみる
売却を不動産会社へ任せると、
自分の物件がインターネット上でどのように掲載されているか確認していない方もいます。
一度、
購入希望者になったつもりで広告を見てみてください。
例えば、
・写真が暗くないか
・部屋が狭く見えていないか
・掲載写真が少なすぎないか
・リビングの魅力が伝わっているか
・収納の写真があるか
・バルコニーや眺望が分かるか
・共用部分が紹介されているか
・周辺環境が説明されているか
などを確認します。
「マンション外観＋間取り」だけでは魅力が伝わりにくい
例えば、
外観。
間取り図。
リビング1枚。
洋室1枚。
だけの広告と、
明るいリビング。
キッチン。
浴室。
収納。
バルコニー。
眺望。
エントランス。
共用部分。
周辺環境。
まで分かる広告。
同じマンションなら、後者の方が購入後の暮らしを想像しやすくなります。
特に、
角部屋。
南向き。
眺望がよい。
収納が多い。
リフォーム済み。
管理状態がよい。
といった特徴があるなら、
その魅力が広告で伝わっているか
を確認してください。
写真は「枚数」だけでなく「見え方」も重要
写真をたくさん掲載すればよいというわけでもありません。
例えば、
部屋が散らかっている。
カーテンを閉めたまま撮影している。
照明をつけず暗い。
生活用品が大量に写っている。
撮影角度が悪く部屋が狭く見える。
という状態では、実際より印象が悪くなる可能性があります。
売却中なら、
一度担当者へ、
「写真を撮り直した方がよいところはありませんか？」
と相談してみましょう。
広告の説明文も確認する
写真だけでなく、物件紹介文も確認してください。
例えば、
「駅徒歩8分、3LDK」
だけではなく、
「南向きバルコニー」
「スーパーまで徒歩○分」
「収納スペースが充実」
「室内丁寧に使用」
など、
購入希望者にとってメリットになる情報があれば、適切に伝えることが重要です。
ただし、
実際と違う内容。
大げさな表現。
誤解を招く表現。
は避けなければなりません。
重要なのは、
物件の事実に基づいて魅力を分かりやすく伝えること
です。
原因4｜内覧で「購入後の暮らし」をイメージしにくい
問い合わせもある。
内覧にも来てもらえる。
それでも購入申し込みにつながらない。
この場合は、
内覧時の印象
を確認してみましょう。
購入希望者は、
間取りや設備だけを確認しているわけではありません。
「ここで家族と暮らしたらどうだろう？」
と想像しながら部屋を見ています。
そのため、
少し整理するだけでも印象が変わることがあります。
内覧前に最低限確認したいところ
モデルルームのようにする必要はありません。
まずは、
・玄関を整理する
・リビングの物を減らす
・カーテンを開ける
・照明をつける
・キッチンを整理する
・洗面所を清潔にする
・浴室を掃除する
・不要な荷物を収納する
・バルコニーを整理する
などから始めてください。
特に玄関は、
購入希望者が最初に見る場所です。
靴や荷物が大量に置いてあると、第一印象が悪くなる可能性があります。
荷物が多いと部屋が狭く見える
マンションでは、
広さ
を気にする購入希望者が多くいます。
例えば同じ70㎡でも、
家具や荷物が多い部屋と、
整理されている部屋では、
感じる広さが違います。
売却を始めた段階で、
「引っ越すときに処分しよう」
と思っている物があるなら、
少しずつ整理してもよいでしょう。
収納の中も、
物を詰め込みすぎていると、
「収納が少ないのかな？」
という印象になる場合があります。
高額なリフォームをすぐにする必要はない
内覧後に申し込みがないと、
「リフォームしないと売れないのでは？」
と考えることがあります。
しかし、
いきなり数百万円のリフォームをするのはおすすめしません。
購入希望者の中には、
中古マンションを購入して、
自分好みにリフォーム・リノベーションしたい人もいます。
まず確認したいのは、
内覧した人が何を理由に購入しなかったのか
です。
例えば、
「価格が高かった」
のであれば、リフォームしても問題が解決しない可能性があります。
「部屋が暗く感じた」
なら、家具配置や照明などを見直せるかもしれません。
「水回りの古さが気になった」
なら、その意見が複数の内覧者から出ているのか確認します。
つまり、
内覧者の反応を確認してから対策する
ことが重要です。
内覧後の感想を担当者に聞く
内覧が終わったら、
担当者へ、
「購入希望者は何と言っていましたか？」
と聞いてください。
確認したいのは、
・価格
・室内状態
・広さ
・間取り
・眺望
・設備
・管理状態
・他に比較しているマンション
などです。
1組だけの意見で大きく方針を変える必要はありません。
しかし、
3組、5組と同じ指摘が続くなら、
売れない原因を示している可能性があります。
原因5｜不動産会社の販売戦略が弱い
価格。
広告。
内覧。
を見直しても、
マンションがなかなか売れない。
その場合は、
現在の不動産会社の販売活動
も確認してみましょう。
不動産会社へ仲介を依頼したからといって、
売主が何も確認しなくてよいわけではありません。
売却中は定期的に、
「どのような販売活動をしていますか？」
と確認してください。
担当者から報告を受けていますか？
確認したいのは、
例えば、
・問い合わせ件数
・内覧件数
・購入希望者の反応
・広告掲載状況
・競合物件の動き
・周辺の成約状況
・今後の販売方針
などです。
担当者から、
「今週は問い合わせが○件ありました」
「同じマンションの○階が成約しました」
「写真を変更して反応を見ましょう」
など、具体的な説明があるなら販売状況を把握しやすくなります。
一方、
何週間も連絡がない。
こちらから聞かなければ説明がない。
毎回、
「もう少し待ちましょう」
だけ。
という場合は注意が必要です。
値下げ以外の提案があるか
マンションが売れないとき、
値下げは有効な方法の一つです。
しかし、
販売改善＝値下げだけ
ではありません。
例えば、
写真を撮り直す。
広告文を改善する。
競合物件との差を整理する。
内覧時の見せ方を改善する。
価格帯を戦略的に変更する。
購入希望者へ再アプローチする。
など、確認できることがあります。
担当者から値下げを提案されたら、
「価格を下げる前に改善できるところはありませんか？」
と聞いてみてください。
担当者が「売れない理由」を説明できるか
特に重要なのが、
なぜ売れていないと思うのか
を担当者へ聞くことです。
例えば、
「同じマンション内に競合が3件あり、現在はこちらの部屋より低価格です」
「問い合わせはありますが、管理費・修繕積立金を含めた月々の負担で比較されています」
「内覧は5件ありましたが、価格について同じ意見が出ています」
など、
具体的に説明できる担当者なら、次の対策を考えやすくなります。
反対に、
「最近は市場が悪いです」
「そのうち売れます」
「もっと値下げしましょう」
だけでは、原因が分かりません。
3か月売れないなら不動産会社を変えるべき？
マンションが3か月ほど売れないと、
「不動産会社を変えた方がいいのでは？」
と考える方もいるでしょう。
しかし、
3か月売れなかった＝必ず不動産会社を変更
ではありません。
現在の会社が、
売れない原因を分析している。
販売活動を具体的に報告している。
写真や広告を改善している。
競合物件を確認している。
価格変更にも根拠がある。
という状態なら、引き続き任せる選択肢があります。
会社変更を検討したいケース
一方、次のような状態なら、
他社の意見を聞いてみてもよいでしょう。
・問い合わせ件数を教えてくれない
・内覧者の反応が分からない
・広告内容が何か月も同じ
・販売状況の報告がほとんどない
・値下げしか提案されない
・売れない理由を説明できない
・担当者からほとんど連絡がない
この場合、
いきなり現在の会社との契約を解除するのではなく、
まず、
別の不動産会社ならどう販売するのか
を確認する方法があります。
査定額より「販売提案」を比較する
すでにマンションを売り出している人が他社へ相談するとき、
査定額だけを比較しても意味がありません。
例えば、
現在4,000万円で売れないマンションに対して、
別会社から、
「4,500万円で売れます」
と言われても、
その価格の根拠を確認する必要があります。
むしろ聞きたいのは、
「現在の販売方法のどこを変えますか？」
です。
例えば、
・価格設定をどうするか
・どんな購入層を狙うか
・広告をどう変えるか
・写真をどう改善するか
・同じマンションの競合とどう差別化するか
・どのくらいの期間を想定するか
まで聞いて比較してください。
媒介契約の内容も確認する
不動産会社を変更する場合は、
現在締結している媒介契約の種類や契約期間などを確認してください。
一般媒介契約。
専任媒介契約。
専属専任媒介契約。
では仕組みが異なります。
現在の契約内容を確認せず、
いきなり別会社へ正式に依頼するのではなく、
まず契約書を確認しましょう。
不動産会社の担当者選びについて詳しく知りたい方は、
も参考にしてください。
「今の会社で継続」か「別会社へ変更」かを判断する
判断するときは、
査定額ではなく、
次の項目を比較してください。
現在の会社
・問い合わせ状況を説明しているか
・内覧者の反応を把握しているか
・競合物件を確認しているか
・売れない原因を説明できるか
・改善策を提案しているか
・値下げに根拠があるか
別の会社
・現在の販売方法をどう評価するか
・価格をどう考えるか
・広告をどう改善するか
・どの購入層を狙うか
・想定売却期間はどのくらいか
・担当者の説明に納得できるか
この比較をすると、
単純に、
「高い査定額を出した会社へ変更する」
という失敗を防ぎやすくなります。
大幅値下げの前に「別会社ならどう売るか」を確認する
マンションが3か月ほど売れないと、
「200万円下げましょう」
「300万円下げないと難しいです」
と提案されることがあります。
もちろん、
相場より価格が高ければ値下げが必要なケースもあります。
しかし、
大きく価格を下げる前に、他の不動産会社の意見を聞く
という方法もあります。
例えば、
現在の会社では、
「値下げするしかない」
と言われていても、
別会社から、
「写真と広告を変えましょう」
「同じマンション内の競合が売れるまで価格を調整して様子を見ましょう」
「この購入層へ訴求しましょう」
など、違う提案が出る可能性があります。
マンション売却に特化して比較したい場合は、
マンションナビ
のようなマンション査定サービスを利用する方法があります。
また、
戸建て・土地を含め幅広い不動産会社を比較したい場合は、
HOME4U
も選択肢になります。
【マンションナビでマンション査定を比較する】
【HOME4Uで不動産会社を比較する】
重要なのは、
「今より高い査定額を出してくれる会社」を探すことではありません。
確認したいのは、
「なぜ今売れていないのか」
そして、
「その会社なら販売方法をどう変えるのか」
です。
100万円、200万円と価格を下げる前に、
一度別の視点から現在の販売方法を確認してみると、次の判断がしやすくなります。
原因6｜管理費・修繕積立金・築年数など「マンション特有の条件」が重い
マンションが売れない原因は、
室内。
広告。
価格。
だけではありません。
マンション特有の条件が、購入希望者の判断に影響することもあります。
例えば、
・管理費が高い
・修繕積立金が高い
・今後の値上げ予定がある
・駐車場が確保しにくい
・築年数が古い
・大規模修繕が近い
・共用部分の管理状態がよくない
・管理組合の運営状況が気になる
・ペットやリフォームなどの使用制限がある
などです。
こうした条件は、
売主が簡単に変えられるものではありません。
だからこそ、
価格や販売方法でどう見せるか
が重要になります。
月々の負担で比較されている可能性がある
例えば、
販売価格が同じ4,000万円のマンションでも、
Aマンション
管理費＋修繕積立金 月2万円
Bマンション
管理費＋修繕積立金 月4万円
なら、
購入希望者が月々の負担まで見て比較することがあります。
住宅ローン返済額だけでなく、
管理費。
修繕積立金。
駐車場。
固定資産税。
などを含めて考えるためです。
そのため、
「価格は相場通りなのに売れない」
という場合、
購入後の維持費まで競合と比較されていないか
確認してみましょう。
築年数が古いマンションは「管理状態」も見られる
築年数が古いからといって、
必ず売れないわけではありません。
中古マンションでは、
築年数と同時に、
・修繕履歴
・大規模修繕の実施状況
・共用部分の状態
・長期修繕計画
・管理組合の運営状況
なども重要です。
例えば築30年でも、
定期的に修繕され、
共用部分がきれいに管理されているマンションなら、
購入希望者が安心しやすくなります。
反対に、
築年数が比較的新しくても、
共用部分の管理状態がよくないと不安材料になることがあります。
マンションの弱点は隠さず「判断材料」として伝える
管理費が高い。
築年数が古い。
駐車場に制限がある。
といった条件を無理に隠す必要はありません。
重要なのは、
その条件を踏まえて、
どんな購入希望者に向いているマンションなのか
を考えることです。
例えば、
駅近。
眺望がよい。
管理状態がよい。
買い物が便利。
など、別の強みがあるかもしれません。
弱点だけを見るのではなく、
購入希望者にとってのメリットも整理して販売することが大切です。
原因7｜仲介だけにこだわりすぎている
マンションを3か月。
4か月。
半年。
と販売しても売れない場合、
現在の仲介方法を続けるべきか迷うことがあります。
この段階では、
仲介だけではなく、別の売却方法も比較
してみましょう。
代表的なのが、
不動産会社などによる
買取
です。
仲介と買取の違い
仲介では、
不動産会社が一般の購入希望者を探します。
条件が合えば、
買取より高く売れる可能性があります。
一方で、
いつ売れるかは確定しません。
買取の場合は、
不動産会社などが直接購入します。
一般的には仲介より価格が低くなる傾向がありますが、
売却時期を見通しやすいという特徴があります。
売却期限があるなら買取も比較する
例えば、
転勤まであと1か月。
新居の購入が決まっている。
住宅ローンの負担が重い。
相続したマンションを早く整理したい。
という場合は、
価格だけでなく、
売却時期
も重要です。
その場合、
仲介で販売を続ける。
価格を見直す。
不動産会社を変更する。
買取へ切り替える。
という複数の選択肢を比較してください。
3か月売れないから即買取ではない
ただし、
3か月売れなかったから、
「もう買取しかない」
と決める必要もありません。
まず確認するのは、
なぜ売れなかったのか
です。
価格。
競合。
広告。
内覧。
販売戦略。
マンション固有の条件。
ここまで確認して、
それでも一般の購入希望者が見つかりにくい。
または、
売却期限を優先したい。
という場合に買取を比較します。
マンションの売却方法そのものについて詳しく確認したい方は、
も参考にしてください。
3か月売れないマンションは「値下げ・会社変更・買取」を比較する
マンションが売れないとき、
主な選択肢は3つあります。
選択肢1｜価格を見直す
周辺相場。
成約事例。
同じマンション内の競合。
問い合わせ状況。
などを確認して、
価格が原因だと判断できれば、
値下げを検討します。
重要なのは、
「3か月売れないから100万円下げる」ではなく、価格変更の根拠を確認すること
です。
選択肢2｜不動産会社を見直す
現在の担当者から、
販売状況の説明がない。
改善提案がない。
広告内容がほとんど変わらない。
値下げしか提案されない。
という場合は、
他社の販売提案を聞いてみる方法があります。
ただし、
査定額が一番高い会社へ変更すればよいわけではありません。
どのように販売方法を変えるのか
まで確認してください。
選択肢3｜買取を比較する
売却期限が迫っている。
内覧対応の負担を減らしたい。
早く現金化したい。
仲介で長期間売れていない。
という場合は、
買取価格を確認してみる方法があります。
ただし、
一社だけで即決するのではなく、
条件を比較してください。
マンションが売れないときの7ステップ
「結局、次に何をすればいいの？」
という方のために、順番を整理します。
STEP1｜問い合わせ件数を確認する
問い合わせ自体が少ないなら、
価格。
広告。
競合物件。
をチェックします。
STEP2｜内覧件数を確認する
問い合わせはあるのに内覧されない場合は、
詳細条件を確認します。
内覧はあるのに申し込みがない場合は、
室内や価格とのバランスを確認します。
STEP3｜同じマンションと周辺の競合を確認する
同じマンション内。
同じ駅。
似た築年数。
似た価格帯。
の物件を比較します。
STEP4｜広告と内覧方法を見直す
写真。
紹介文。
室内整理。
明るさ。
などを改善できないか確認します。
STEP5｜担当者に売れない原因を聞く
担当者へ、
「なぜ3か月売れていないと思いますか？」
と聞いてください。
具体的な答えがあるか確認します。
STEP6｜他社の販売提案を確認する
現在の会社に疑問があるなら、
別の不動産会社へ相談します。
査定価格だけでなく、
販売方法まで比較してください。
STEP7｜値下げ・会社変更・買取を比較する
最後に、
価格変更。
現在の会社で継続。
別会社への変更。
買取。
を比較して決めます。
重要なのは、
売れないから焦って一つに決めないこと
です。
マンションが売れないときのチェックリスト
次の項目を確認してみてください。
□ 問い合わせ件数を把握している
□ 内覧件数を把握している
□ 内覧者の感想を聞いている
□ 同じマンション内の競合を確認した
□ 周辺マンションの価格を確認した
□ 最近の成約事例を確認した
□ 広告写真を確認した
□ 物件紹介文を確認した
□ 内覧前に室内を整理している
□ 管理費・修繕積立金を競合と比較した
□ 担当者から販売状況の報告がある
□ 値下げ理由を説明してもらった
□ 他社の販売提案も確認した
□ 仲介以外に買取も比較した
特に、
「問い合わせ件数が分からない」
「なぜ売れないのか担当者から説明がない」
という場合は、
まず現在の販売状況を確認してください。
こんな状態なら再査定を検討する
次のような状態が続いている場合は、
別の不動産会社から意見を聞いてみる価値があります。
・3か月以上ほとんど問い合わせがない
・内覧はあるのに申し込みがない
・何度も値下げしている
・担当者からほとんど連絡がない
・広告が何か月も変わっていない
・競合物件の説明がない
・販売戦略が分からない
・最初から1社しか査定していない
ただし、
3か月という期間だけで会社変更を決めない
ことも重要です。
3か月の間、
担当者がきちんと分析。
改善。
提案。
をしているのであれば、
そのまま販売を続ける判断もあります。
見るべきなのは、
「3か月売れなかったか」ではなく「3か月間何を改善したか」
です。
まとめ｜マンションが3か月売れないなら「値下げ前に原因」を確認する
マンションを売り出して3か月たっても売れないと、
「もう値下げするしかない」
と思うかもしれません。
しかし、
売れない原因は価格だけとは限りません。
今回紹介した7つの原因を振り返ります。
原因1｜売出価格が周辺相場と合っていない
原因2｜競合マンションの方が魅力的に見えている
原因3｜物件写真・広告で魅力が伝わっていない
原因4｜内覧で購入後の暮らしをイメージしにくい
原因5｜不動産会社の販売戦略が弱い
原因6｜管理費・修繕積立金・築年数などマンション特有の条件が重い
原因7｜仲介だけにこだわりすぎている
まず、
問い合わせ。
内覧。
競合。
広告。
内覧者の反応。
販売戦略。
を確認してください。
そのうえで、
値下げする。
今の会社で継続する。
会社を変更する。
買取へ切り替える。
という選択肢を比較しましょう。
値下げする前に「別会社ならどう売るか」を確認する
マンションが3か月ほど売れない状態なら、
今の会社にそのまま任せる。
価格を下げる。
別会社へ変更する。
買取を利用する。
という選択肢があります。
しかし、
現在の不動産会社の意見だけでは、
本当に値下げが必要なのか
判断しにくい場合があります。
そこで、
別の不動産会社なら、
現在の価格をどう評価するのか。
売れない原因をどう考えるのか。
販売方法をどう変えるのか。
を確認してみる方法があります。
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再査定の目的は、
今より高い査定額を探すことではありません。
確認したいのは、
「なぜ売れていないのか」
そして、
「別の会社ならどう売るのか」
です。
100万円、200万円と大幅に価格を変更する前に、
一度ほかの販売方法も比較してみましょう。
マンション売却全体について確認したい方は、
家が売れない場合の基本的な対策から確認したい方は、
もあわせてご覧ください。
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