「家の床が少し傾いている気がする」
「ドアが勝手に開くけれど、家が傾いている？」
「地盤沈下だったら高額な修理が必要なの？」
このような不安を感じていませんか。
家の傾きは、地盤沈下や不同沈下だけでなく、基礎や建物の構造、経年劣化など、さまざまな原因によって起こる可能性があります。
また、床が傾いているように感じたからといって、すぐに「家全体が危険」「大規模な地盤改良が必要」と判断できるわけではありません。
大切なのは、
症状を確認する
↓
原因を調べる
↓
必要な修理を検討する
↓
修理して住み続けるか、売却するか判断する
という順番です。
私は1級建築士・宅地建物取引士として、不動産・建築に長く携わってきました。
この記事では、家が傾いたときに確認したいポイントから、考えられる原因、修理方法・費用、さらに売却を検討する場合の注意点まで順番に解説します。
「傾いているかもしれない」と感じている方は、まず現在の状態を整理するところから始めましょう。
4コマ漫画
家が傾いたと感じたら最初に確認すること
家の傾きは、ある日突然気づくことがあります。
例えば、
- 床を歩くと違和感がある
- ドアが勝手に開く・閉まる
- 窓や引き戸が動かしにくい
- 壁や基礎にひび割れがある
- 家具が少し傾いて見える
などです。
ただし、こうした症状があるからといって、必ず家全体が傾いているとは限りません。
まずはどこに、どのような症状が出ているのかを確認することが大切です。
床の傾きを確認する
最も気づきやすいのが床です。
立っていると身体が一方向へ引っ張られるように感じたり、床に置いた物が一定方向へ動いたりする場合があります。
ただし、
「ビー玉が転がったから家が危険」
と単純に判断することはできません。
床材そのものの施工状態や経年変化によって、部分的な不陸が発生している場合もあるからです。
気になる場合は、
「どの部屋で感じるのか」
「家全体なのか一部分なのか」
を確認しておきましょう。
ドアや窓の開閉を確認する
以前は問題なく使えていたドアや窓が、
- 勝手に開く
- 勝手に閉まる
- 枠に当たる
- 鍵がかかりにくい
- 引き戸が重くなった
といった状態になっている場合も確認が必要です。
ただし、建具そのものの調整不良や木材の伸縮などでも似た症状は起こります。
そのため、ドアが閉まりにくい＝家が傾いていると決めつけず、床や壁、基礎など他の症状と合わせて判断することが重要です。
壁や基礎のひび割れを確認する
家の傾きが気になる場合は、壁や基礎も確認してみましょう。
例えば、
- 基礎にひび割れがある
- 外壁に斜め方向のひび割れがある
- 内壁やクロスに亀裂がある
- 窓やドアの周囲にひび割れがある
などです。
ひび割れにもさまざまな原因があるため、ひび割れがあるだけで不同沈下とは判断できません。
しかし、
以前なかったひび割れが増えている
ひび割れと建具の不具合が同時に起きている
など複数の症状がある場合は、専門家による確認を検討した方がよいでしょう。
家の周囲も確認する
建物内部だけでなく、敷地の状態も確認します。
例えば、
- 家の周囲の地面が沈んでいる
- 基礎と地面の間に隙間ができている
- 駐車場や犬走りに大きな亀裂がある
- 擁壁に変形やひび割れがある
- 雨の後に特定の場所へ水が集まる
といった変化です。
特に以前と比べて状態が変わっている場合は、写真を撮って記録しておくと、後から専門家へ相談するときにも役立ちます。
家が傾く主な原因
「家が傾いている＝地盤沈下」
と思われることがありますが、原因は一つではありません。
原因によって必要な調査や修理方法が変わるため、最初から工法を決めるのではなく、なぜ傾いているのかを調べることが先です。
地盤沈下・不同沈下
代表的な原因の一つが不同沈下です。
建物の下の地盤が均等ではなく、建物の一部が他の部分より大きく沈むことで、住宅に傾きが生じることがあります。
例えば、建物の右側より左側の地盤が大きく沈めば、建物全体が左側へ傾く可能性があります。
不同沈下が起きると、
床の傾き
建具の不具合
壁のひび割れ
基礎のひび割れ
など、複数の症状が現れる場合があります。
地盤の強度不足
住宅を支える地盤が十分な強度を持っていない場合も、沈下の原因になることがあります。
ただし、地盤の状態は敷地全体で均一とは限りません。
同じ敷地の中でも、
地層
盛土
過去の土地利用
地下水などの影響
によって状態が異なる場合があります。
そのため、「この地域は地盤が弱いから」といった情報だけで、自宅の傾きの原因を判断することはできません。
必要に応じて地盤や建物を調査し、原因を確認します。
基礎や建物の構造部分に原因がある
地盤だけではなく、住宅そのものに原因がある場合もあります。
例えば、
- 基礎の不具合
- 土台や柱などの劣化
- 木部の腐朽
- シロアリ被害
- 構造部分の変形
などです。
特に築年数の古い木造住宅では、地盤だけを調べても原因が分からないことがあります。
地盤・基礎・建物を分けて考えず、住宅全体を確認することが大切です。
経年劣化や施工上の問題
住宅は長期間使用することで、さまざまな部分が変化します。
木材の乾燥や収縮、基礎や構造部材の劣化などによって、床や建具に不具合が現れる場合があります。
また、施工状態が影響しているケースも考えられます。
ここでも、
築年数が古い＝必ず傾く
わけではありません。
築年数だけで判断せず、実際の建物状態を確認します。
地震・豪雨などの影響
地震や豪雨などをきっかけに、住宅や地盤の状態が変化する場合もあります。
特に、
大きな地震の後からドアが閉まりにくくなった
豪雨の後から地面の沈下が気になる
など、発生時期がはっきりしている場合は、その情報も調査時に伝えましょう。
いつから症状が出たのかを整理しておくことで、原因を考える手掛かりになります。
家の傾きはどのくらいから問題になる？
家の傾きを調べると、
「○/1000なら大丈夫」
「○/1000を超えたら危険」
といった数字を目にすることがあります。
しかし、傾きの数値だけで住宅の安全性や原因を断定することはできません。
参考になる基準の一つとして、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に関連する技術的基準があります。
住宅紛争処理の参考となる基準では、床の傾斜について、
3/1000未満
3/1000以上6/1000未満
6/1000以上
といった区分が設けられています。
ただし、これは単純に、
6/1000以上なら危険住宅
という意味ではありません。
あくまで住宅に生じた不具合と構造耐力上主要な部分の瑕疵との関連性を判断する際の参考となる考え方です。
そのため、傾きが気になる場合は、
傾斜の大きさ
傾いている範囲
ひび割れの有無
建具の状態
基礎の状態
地盤の状態
などを総合的に確認する必要があります。
また、傾きが小さくても以前より進行している場合は注意が必要です。
逆に数値だけを見て、すぐに高額な修正工事を決める必要もありません。
まず原因を調べ、その原因に合った対策を検討することが重要です。
なお、国土交通省が示す住宅紛争処理の参考となる技術的基準では、床などの傾斜について「3/1000未満」「3/1000以上6/1000未満」「6/1000以上」という区分が設けられています。
ただし、この数値だけで住宅の安全性や瑕疵の有無を判断するものではありません。実際には傾斜の範囲や原因、基礎・構造部分の状態などを総合的に確認することが重要です。
家の傾きは自分で確認できる？
家の傾きが気になると、「まず自分で測ってみたい」と考える方も多いでしょう。
水平器などを使えば、床の傾きを確認することはできます。
ただし、自分で測った数値だけで、
「地盤沈下している」
「大規模な修理が必要」
「この家は危険」
と判断するのは避けましょう。
自分で行う確認は、あくまで専門家へ相談する必要があるかを考えるための目安として利用することが大切です。
水平器などで床を確認する
ホームセンターなどで購入できる水平器を使えば、床が水平かどうかを確認できます。
確認する場合は、一か所だけではなく、
- リビング
- 廊下
- 寝室
- 建物の四隅
- 傾きを特に感じる場所
など、複数の場所を確認すると状態を把握しやすくなります。
ただし、床材そのものに不陸があることもあります。
一か所だけの測定結果から、建物全体が傾いていると判断しないことが重要です。
スマートフォンの測定は目安として使う
スマートフォンには水平を確認できる機能やアプリがあります。
手軽に確認できるため、
「本当に傾いているのか気になる」
という段階では便利です。
しかし、スマートフォンのセンサーや置き方、床面の状態などによって測定結果が変わる可能性があります。
そのため、スマートフォンで表示された数値を住宅診断の結果として扱わないようにしましょう。
自分で原因まで判断しない
特に注意したいのが、
床が傾いている
＝地盤沈下
＝地盤修正工事が必要
と一気に判断してしまうことです。
第1回で説明したとおり、家の傾きには、
地盤、基礎、構造部分、経年劣化など、さまざまな原因が考えられます。
原因が違えば必要な工事も変わります。
気になる傾きが確認された場合は、建物や地盤の状態を専門家に調査してもらい、原因を特定してから修理方法を検討するのが基本です。
傾いた家の修理方法
傾いた家の修理方法は一つではありません。
重要なのは、
「家が傾いているから、この工法」
と決めるのではなく、
なぜ傾いたのかを調査してから工法を選ぶことです。
原因や建物の状態によっては、地盤だけでなく基礎や構造部分の補修が必要になることもあります。
地盤の補強・沈下への対策
軟弱な地盤や不同沈下などが原因と判断された場合は、地盤の状態に応じた対策が検討されます。
地盤や建物の状況によって施工方法が異なるため、
「地盤沈下なら必ずこの工事」
というものではありません。
建物の重量や基礎の種類、支持地盤の深さ、敷地条件なども考慮して工法を検討します。
沈下修正工事
すでに建物が不同沈下している場合、建物の傾きを修正するための工事が検討されることがあります。
工法には、建物や基礎を持ち上げたり、地盤を補強したりする方法などがあります。
ただし、単に建物を水平に戻せば終わりとは限りません。
傾いた原因が残ったままでは、再び沈下する可能性も考えられます。
そのため、
原因調査
↓
修正方法の検討
↓
再発防止も含めた工事内容の確認
という順番が重要です。
基礎や構造部分を補修する
調査の結果、地盤ではなく基礎や建物の構造部分に問題が見つかる場合もあります。
例えば、
- 基礎のひび割れや損傷
- 土台など木部の劣化
- 腐朽
- シロアリ被害
- 構造部分の変形
などです。
この場合、地盤修正工事ではなく、基礎や構造部分に対する補修が必要になることがあります。
特に古い木造住宅では、地盤と建物の両方を確認してから修理方法を決めることが大切です。
傾いた家の修理費用はいくら？
家の傾きについて、最も気になることの一つが修理費用ではないでしょうか。
ただし、傾いた家の修理費用は、
「○万円程度です」
と一律に示すことが難しい工事です。
なぜなら、同じ「家の傾き」でも原因と工事内容が大きく異なるからです。
修理費用は原因と工法によって大きく変わる
費用に影響する主な条件として、
- 傾きの原因
- 傾斜の程度
- 建物の大きさ
- 建物の構造
- 基礎の種類
- 地盤の状態
- 採用する工法
- 重機が入れるかどうか
- 隣地との距離
- 基礎や構造部分の補修の有無
などがあります。
そのため、インターネットで見つけた「修理費○○万円」という数字だけで、自宅の費用を判断するのはおすすめできません。
まず調査してから見積もりを取る
費用を把握する場合は、
①傾きの状態を確認する
↓
②原因を調査する
↓
③必要な工事を決める
↓
④見積もりを比較する
という順番が基本です。
特に高額な工事を提案された場合は、
なぜこの工事が必要なのか
どの調査結果をもとに工法を選んだのか
まで確認しましょう。
金額だけでなく、工事内容や原因についての説明も比較することが大切です。
傾いた家は修理してから売るべき？
ここは、家を売却する可能性がある方にとって非常に重要です。
傾きが見つかると、
「売るためには先に直さないといけない」
と思うかもしれません。
しかし、売却を考えているなら、必ずしも先に高額な修理を行うことが最善とは限りません。
修理を契約する前に、
現状のままならいくらで売れるのか
も確認してから判断することをおすすめします。
修理費を売却価格に全額上乗せできるとは限らない
例えば、傾きを直すために大きな費用をかけたとしても、その費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
仮に修理に大きな費用が必要なら、
修理後の想定売却価格 − 修理費
と、
現状のまま売却した場合の価格
を比較する必要があります。
売却が目的なら、単純に「直せば高く売れる」ではなく、最終的に手元にいくら残るのかで考えることが大切です。
現状のまま売却できる場合もある
家に傾きがあるからといって、必ず修理しなければ売却できないわけではありません。
物件の状態や売却方法によっては、
現状の建物として売却する
古家付き土地として売却する
不動産会社の買取を検討する
といった選択肢も考えられます。
特に築年数が古く、買主が建物より土地を重視するような物件では、高額な修理をしてから売却するメリットが小さい場合もあります。
だからこそ、修理を先に決めず、修理した場合と現状売却した場合の両方を比較することが重要です。
不動産会社によって評価や提案が変わる
傾きのある家は、一般的な住宅以上に不動産会社によって評価が分かれる可能性があります。
ある会社では建物を含めて売却する提案でも、別の会社では土地としての販売や買取を提案されることがあります。
そのため、1社の査定だけを見て、
「この家には価値がない」
「修理しないと売れない」
と判断しないことが大切です。
複数社の査定や売却方法を比較してから、修理するかどうかを決めましょう。
修理を決める前に現在の価値を確認
傾いた家を売却する可能性があるなら、高額な修理を契約する前に査定を受けることをおすすめします。
現状のまま売った場合の価格が分かれば、
修理して住み続ける
修理してから売る
現状のまま売る
という3つの選択肢を比較しやすくなります。
家を売却する場合の基本的な流れや、不動産会社の選び方、仲介と買取の違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
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傾いた家を売却するときの注意点
家に傾きがある場合でも、状態や条件によっては売却を検討できます。
ただし、通常の中古住宅以上に注意したいのが、建物の状態を正確に伝えることです。
「傾きを伝えると売れなくなるのでは」と心配になるかもしれませんが、把握している不具合を隠したまま売却すると、引き渡し後のトラブルにつながる可能性があります。
大切なのは、傾きを隠すことではなく、
原因や状態をできる範囲で整理したうえで、物件に合った売却方法を選ぶこと
です。
家の傾きを隠して売却しない
傾きがあることを把握している場合は、不動産会社へ相談するときから伝えておきましょう。
例えば、
- どの部屋で傾きを感じるのか
- いつ頃から気になり始めたのか
- ドアや窓に不具合があるか
- 基礎や壁にひび割れがあるか
- 過去に調査を受けたか
- 修理したことがあるか
などです。
売主が把握している建物の不具合については、契約内容や物件の状態に応じて適切に買主へ伝えることが重要です。
「古い家だから仕方がない」と自己判断して伝えないのではなく、まず不動産会社へ状況を説明しましょう。
調査結果や修理履歴を整理する
過去に地盤や建物の調査をしている場合は、資料を探しておきましょう。
例えば、
地盤調査報告書
建物状況調査の資料
修理・補修の見積書
工事契約書
施工写真
保証書
などです。
過去に不同沈下の修正工事や基礎補修を行っている場合も、
「修理したから言わなくてよい」
と考えるのではなく、工事内容が分かる資料を整理して不動産会社へ伝えておく方がよいでしょう。
買主側にとっても、
「何が起きて、どのような工事をしたのか」
を確認できる材料になります。
契約不適合責任を確認する
不動産売買では、引き渡した物件が契約内容に適合していない場合、契約不適合責任が問題になることがあります。
そのため、傾きのある家を売る場合は、
「現状有姿だから何も説明しなくてよい」
と考えないことが重要です。
どのような状態で売却するのか、把握している不具合をどのように契約書や告知書等へ反映するのかは、不動産会社と十分に確認してください。
個別の契約内容によって扱いが変わるため、契約不適合責任について一律に判断することはできません。
特に傾きや不同沈下など大きな不具合が疑われる物件では、契約前の説明と書面による確認を丁寧に行うことが大切です。
仲介だけでなく買取も比較する
傾いた家を売る方法は、一般の買主を探す仲介だけではありません。
物件の状態によっては、不動産会社による買取も選択肢になります。
仲介は市場価格に近い価格で売却できる可能性がある一方、傾きの程度や修理費によっては買主が見つかるまで時間がかかることがあります。
一方、買取は仲介より売却価格が低くなる傾向がありますが、状態に問題のある住宅でも相談しやすい場合があります。
重要なのは、
「傾いているから買取しかない」
と最初から決めないことです。
まず仲介・現状売却・土地としての売却・買取など、どの方法が考えられるか比較しましょう。
築年数が古く、旧耐震基準の可能性がある住宅を売却する場合は、建物だけでなく土地としての価値や売却方法も確認しましょう。
修理するか売却するか迷ったときの判断基準
家の傾きが分かると、
「お金をかけて修理するべきか」
「このまま売却した方がいいのか」
で迷うことがあります。
この判断は、傾きだけで決めるのではなく、
今後その家に何年住む予定なのか
修理にいくら必要なのか
現状ではいくらで売れるのか
を一緒に考えることが大切です。
目安として、次のように整理してみましょう。
| 現在の状況 | 検討したい方向 |
|---|---|
| 今後も長く住み続けたい | 原因を調査して必要な修理を検討 |
| 傾きが軽微か判断できない | まず専門家による調査を検討 |
| 修理費が高額になりそう | 修理費と現状売却価格を比較 |
| 築年数がかなり古い | 建物だけでなく土地としての価値も確認 |
| 近いうちに住み替えたい | 修理前に現状査定を受ける |
| できるだけ早く手放したい | 仲介と買取の両方を比較 |
| 売るか住み続けるか決めていない | 修理費と現在価値の両方を確認 |
「修理して住み続けるか、それとも家を売るか」で迷っている方は、住宅ローン・維持費・将来の暮らしまで含めて判断することが大切です。
特に避けたいのは、比較する前に高額な修理を契約してしまうことです。
今後も長く住むのであれば、原因を調べて適切に修理する意味があります。
しかし、数年以内に売却する予定であれば、
修理にかかる費用
修理後の想定売却価格
現状のまま売却した場合の価格
を比較してからでも遅くありません。
傾いた家を売却するなら複数社を比較する
傾きのある住宅は、不動産会社によって査定や売却方法の提案に差が出る可能性があります。
例えば同じ住宅でも、
A社：建物を補修して中古住宅として売却
B社：現状のまま価格を調整して売却
C社：古家付き土地として販売
D社：不動産会社による買取
というように、考え方が違うことがあります。
そのため、1社から、
「修理しないと売れません」
「建物の価値はありません」
と言われただけで結論を出さないことが大切です。
査定価格だけで比較しない
複数社へ査定を依頼するときは、金額だけを見るのではなく、
- 傾きをどのように評価したのか
- 建物と土地をそれぞれどう評価したのか
- 修理する必要があると考えているのか
- 現状売却は可能なのか
- どのような買主を想定しているのか
- 仲介と買取のどちらを提案するのか
まで確認しましょう。
査定価格が一番高い会社が、必ずしも最も適した会社とは限りません。
特に傾きのある家では、査定額の根拠と販売方法まで比較することが重要です。
高額な修理をする前に査定を比較してみましょう
傾いた家を売却する可能性があるなら、修理を契約する前に現在の価値を確認しておくと判断しやすくなります。
複数社の査定を比較すれば、
現状のまま売る
修理してから売る
土地として売る
買取を利用する
など、どの方法が自分の家に合っているのか検討する材料になります。
HOME4Uでは、物件情報を入力して複数の不動産会社へ査定を依頼できます。
まず現在の価値を確認し、修理費と比較してから今後の方針を考えてみましょう。
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まとめ｜家の傾きは原因を確認してから修理・売却を判断しよう
家の床が傾いていたり、ドアが勝手に開いたりすると、
「地盤沈下かもしれない」
「すぐに大規模な修理をしないといけない」
と不安になるかもしれません。
しかし、家が傾く原因は地盤だけではありません。
基礎や構造部分、経年劣化など、さまざまな原因が考えられます。
そのため、
①傾きの症状を確認する
↓
②原因を調べる
↓
③必要な修理と費用を確認する
↓
④住み続けるか売却するか比較する
という順番で考えることが大切です。
今後も長く住むのであれば、原因に合った修理を検討します。
一方、売却や住み替えを考えている場合は、高額な修理をする前に現状の査定価格を確認するという選択肢もあります。
傾きのある家でも、建物の状態、土地の価値、立地条件などによって売却方法は変わります。
1社だけで判断せず、複数の不動産会社から査定や売却方法の提案を受け、
修理して住むのか
修理して売るのか
現状のまま売るのか
を比較してから決めましょう。
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