自己所有の不動産を売却しようというときは、大体不動産会社に販売を頼むことになります。
不動産会社に販売活動を頼むときに、不動産会社との間で契約を結びます。
このの記事はその契約についてお話します
- これから不動産を売ろうと思っている人
- 媒介契約の事で不安がある人
- 気軽に話せる不動産業者の知り合いがいない人
以上に当てはまる人はこの記事を読んでください
媒介契約とは？
不動産の売却を不動産会社に頼むときに結ぶ契約の事を「媒介契約」といいます。
媒介契約書の中に書かれていることの代表的なことをあげます
- 物件の表示
- 媒介契約の期間
- 仲介手数料
- 仲介手数料の支払い時期
- 売り出し価格
- 媒介契約を解約する時
だいたいこんな感じです。
個人で不動産の買い手を探すことは中々難しいことなので不動産会社に依頼することになります。
依頼者にとって不利にならないように宅建業法で媒介契約についても色々決まりがあります
この契約を結ぶことで売主と不動産会社の関係や条件を明確化させ、後々のトラブルを未然に防ぎます。
媒介契約の種類
媒介契約は下記の3種類があります
・ 一般媒介契約
・ 専任媒介契約
・ 専属専任媒介契約
この3つです。
それぞれ特徴がありますので一つずつ説明します
一般媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に依頼できる契約形態です。
この契約形態だと、いっぺんにたくさんの不動産会社に頼めるので、買主が見つかりやすそうだ、と思うと思います。
一般媒介契約で依頼を受けた不動産会社のほうからすれば、他社で決められてしまうと、販売するためにかけた費用や、労力が無駄になり、報酬をいただくことができなくなります。
つまり広告費がまるまる損ということになります
なので一般媒介契約の場合、「あまり力を入れて販売活動しない」というケースが出てきます。
以上のことから一般媒介契約は、売主にとっていいような感じはしますが、必ずしもそうとは言えないということになります。
あと、一般媒介契約は2つの方に分かれています
・明示型
・非明示型
の二つです。
非明示型は、複数の会社に依頼しているのか、どの会社に依頼しているのか、を依頼している会社に教える必要はありません。
明示型は逆に教える必要があります
専任媒介契約
専任媒介契約は依頼できる会社が1社のみという契約形態です
同時に複数の会社に依頼することができません。
【有効期間】 有効期限の上限は3か月と決められています
【自己発見取引】 自分で買主を見つけた場合、専任媒介契約で依頼している不動産会社を通さずに、買主と売買契約を結ぶことができます。
【登録義務】 指定流通機構（レインズ）への登録義務が媒介契約を締結した日から7日以内になります
【報告義務】 依頼者への販売状況の報告義務が14日に1回以上必要
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は専任媒介契約と同じく1社のみに依頼できる契約形態です。
専任媒介契約と違って自己発見取引も認められません。
必ず、仲介会社を通しての売買契約としなければなりません。
【有効期間】 3か月が上限です。
【登録義務】 指定流通機構（レインズ）に5日以内に登録しなければならない
【報告義務】 依頼者に販売状況の報告を7日に1回以上の割合で必要
専任媒介契約か、一般媒介契約か
自分の家の販売を頼む不動産会社とどの形態の媒介契約を結ぶべきか
悩むところですよね？
私の仕事上の経験でいうと、何となく担当者の事を気に入ってもらっているときは、「専任媒介契約」をいただけることが多くて、そうでもない感じの時は「一般媒介契約」になることが多い気がします。
売主さん的には、「一般媒介契約」のほうがいいように感じると思いますが、私は「専任媒介契約」が良いと思います。
理由として、
・窓口になる会社が一つのほうが楽である点
・販売活動に力を入れてやってもらえる点
以上の2点があげられます。
一般媒介契約にして複数の会社に依頼すると、会社ごとの担当者といろいろやり取りすることになるのでわずらわしさが出てきます。
一社に絞った契約の「専任媒介契約」、もしくは「専属専任契約」のほうがおススメです。
まとめ
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約について意味と、特徴と、どれを選べばいいかについてお話してきました。
専任媒介契約のほうがいいというお話もしました。
ここで3つの契約形態を表にまとめておきます
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 有効期間 | 3か月以内 | 3か月以内 | なし |
| 自己発見取引 | × | 〇 | ○ |
| 複数の会社に依頼 | × | × | 〇 |
| 報告義務 | 7日に1回 | 14日に1回 | なし |
| 指定流通機構登録義務 | 5日以内 | 7日以内 | 無し |
こんな感じになります。
結構、担当者や会社との相性も大事なポイントだと思います。
これから家を売ろうかなとお考えの方は是非参考にしてもらいたいと思います。
以上、コロコロでした！
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